兵庫県神戸市中央区神仙寺通２丁目１４番８(王子公園駅・灘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


204,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区神仙寺通２丁目１４番８(兵庫県神戸市中央区神仙寺通２−４−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を204,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市中央区神仙寺通２丁目１４番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市中央区神仙寺通２丁目１４番８
住居表示神仙寺通２−４−１８
価格204,000円/㎡
交通施設、距離王子公園、1,400m
地積103㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域
前面道路の状況北西5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堂瀬さゆり氏による調査レポート

不動産鑑定士堂瀬さゆり
価格203,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因経路に起伏があり、最寄駅からの距離もあるが、バス便等により生活利便性は確保されている。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測山麓に戸建住宅が建ち並び、熟成された住環境にある。今後は築年数を経た建物の建替や小規模分譲などが見られる程度で、地価は安定的に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸市東部3区の山手に形成された住宅地域にわたる。需要者は市内及び阪神間の居住者を中心に、圏域外からの転入者も含まれる。大規模な開発余地は少ない地域であるが、小規模分譲による供給は見られる。駅距離や経路の起伏に難があるが、地域的選好性から需要は比較的底固い。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、標準的な画地規模の土地で2，000万円程度、新築の建売住宅で3，500万円程度となっている。
一般的要因中央区の人口は増加傾向にある。中心部のマンション市場との競合もあるが、在来の住宅地の需要も根強い。

中村増秀氏による調査レポート

不動産鑑定士中村増秀
価格204,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特にない。
地域要因の将来予測当該地域は中央区東部山手に位置し、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。最近は分割による小規模分譲も見られるが大きな変動要因はなく、当面は現状のままで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多く中央区の土地需要は都心回帰現象もあり比較的底堅い。当地域は中央区山手に存在し、バス便利用者が多く交通利便性はあまり良くない地域ではあるが地価水準は比較的安定している。標準地と同規模程度であれば土地は2100万円前後が需要の中心である。
一般的要因中央区はマンションを中心に都心回帰現象が見られ、戸建住宅用地も含め宅地需要は全般的に回復基調である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7139139
北緯 135度2075374

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

王子公園駅(地価相場 238,000円/㎡)灘駅(地価相場 231,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 242,000円/㎡)新神戸駅(地価相場 282,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 282,000円/㎡)西灘駅(地価相場 238,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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