兵庫県神戸市灘区六甲台町４番７(西灘駅・灘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


187,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市灘区六甲台町４番７(兵庫県神戸市灘区六甲台町５−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を187,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市灘区六甲台町４番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市灘区六甲台町４番７
住居表示六甲台町５−１４
価格187,000円/㎡
交通施設、距離六甲、870m
地積365㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況南東9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梶川智保氏による調査レポート

不動産鑑定士梶川智保
価格187,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因山手に位置する住宅地域であり、地域要因も安定的に推移しており、顕著な変化は認められない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心に共同住宅も混在する高台の住宅地域であり、大きな地域要因の変動もなく、今後も現状を維持しながら推移するもの予測される。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びJR東海道本線沿線で、概ね神戸市東部に位置する高台の住宅地域である。需要者は圏内居住者をはじめ、圏外からの転入も想定される。中規模一般住宅を中心として共同住宅も混在する住宅地域であり、傾斜の多い高台に位置するも、閑静な住環境を指向する根強い実需に支えられて、需給はおおむね安定的に推移している。土地は総額で7000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因外需の下振れが懸念されるものの、個人消費や雇用情勢など国内経済は総じて底堅い動きを維持しており、灘区における地価は安定的に推移している。

小林昌三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林昌三
価格187,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別な変動要因はない。
地域要因の将来予測当該地域は灘区の市街地の北部に位置し、中規模の一般住宅が多い高台の住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、今後も当分の間は現状維持で推移すると予測する。地価は横ばい傾向で推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸本線及びJR東海道本線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の住宅地域。需要者の中心は神戸市及び阪神間諸都市の通勤居住者が主で、圏外からの転入者は少ない。環境は良好で潜在的需要は根強いものの、駅からやや距離があり高台に位置することで、需要が減少する面もある。需要の中心価格帯は7000万円程度であるが新規分譲住宅では画地を小さくし総額を押さえる傾向にある。
一般的要因灘区の住宅地は、阪神間の良好な住環境を維持していて、駅からの接近性に劣るところ以外、価格は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度70437240600586
北緯 135度22096252441406

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市灘区灘南通５丁目３１番５の一部兵庫県神戸市灘区水道筋３丁目３番６兵庫県神戸市灘区大石中町２丁目１４番兵庫県神戸市灘区六甲町３丁目２３番６兵庫県神戸市灘区福住通６丁目３番１３兵庫県神戸市灘区灘南通２丁目１３番兵庫県神戸市灘区泉通５丁目２番７兵庫県神戸市灘区岩屋北町１丁目４番２６兵庫県神戸市灘区都通２丁目２１番外兵庫県神戸市灘区水道筋３丁目９番５兵庫県神戸市灘区大石南町３丁目６７番兵庫県神戸市中央区中島通２丁目２番１３兵庫県神戸市中央区下山手通２丁目１２番２９兵庫県神戸市中央区下山手通７丁目２番６兵庫県神戸市中央区宮本通２丁目１番４兵庫県神戸市中央区脇浜町３丁目１番１外

参考：近隣駅の地価相場

西灘駅(地価相場 238,000円/㎡)灘駅(地価相場 231,000円/㎡)王子公園駅(地価相場 238,000円/㎡)大石駅(地価相場 250,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 282,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 242,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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