兵庫県神戸市中央区熊内町８丁目５１番(新神戸駅・春日野道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
193,000円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区熊内町８丁目５１番(兵庫県神戸市中央区熊内町８−３−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を193,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市中央区熊内町８丁目５１番 |
| 住居表示 | 熊内町８−３−１０ |
| 価格 | 193,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 地下鉄新神戸、800m |
| 地積 | 103㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2FB1 |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中村増秀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中村増秀 |
|---|---|
| 価格 | 193,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、坂道が多く、以前に比べ需要はやや弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は比較的画地規模の大きい一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多く中央区の土地需要は都心回帰現象もあり比較的底堅いものの、当地域は中央区山手高台に存在し、坂道が多く、電車沿いの住宅地域に比べ需要は比較的弱い地域である。標準地と同規模程度であれば土地は2000万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 中央区はマンションを中心に都心回帰現象が見られ、戸建住宅用地も含め宅地需要は全般的に回復基調である。 |
堂瀬さゆり氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 堂瀬さゆり |
|---|---|
| 価格 | 193,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅からの経路に坂が多く、街路条件がやや劣るが、神戸市の中心地に近く、需要は底堅い。地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は既に一般住宅が建ち並んだ高台に位置する熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は横ばいで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は神戸市中央区及び隣接の灘区に形成された住宅地域にわたる。需要者は市東部の居住者が中心であるが、圏域外からの転入も見込める地域である。大規模な開発余地は少ない地域であるが、既存住宅取壊後の建替や小規模分譲による供給は続いている。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で2，000万円前後、新築の建売住宅で3，500万円前後となっている。 |
| 一般的要因 | 中央区の人口は増加傾向にある。中心部のマンション市場との競合もあるが、在来の住宅地の需要も根強い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7103919 北緯 135度1989021 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新神戸駅(地価相場 282,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 242,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 282,000円/㎡)灘駅(地価相場 231,000円/㎡)三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)王子公園駅(地価相場 238,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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