兵庫県神戸市中央区熊内町４丁目４０７番(新神戸駅・春日野道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


309,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区熊内町４丁目４０７番(兵庫県神戸市中央区熊内町４−３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を309,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市中央区熊内町４丁目４０７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市中央区熊内町４丁目４０７番
住居表示熊内町４−３−１６
価格309,000円/㎡
交通施設、距離地下鉄新神戸、360m
地積283㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水信博氏による調査レポート

不動産鑑定士清水信博
価格310,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、街路条件及び利便性等は比較的良好である。実需等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、JR東海道本線及び地下鉄西神・山手線等の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。一般住宅、マンションが多い住宅地域で利便性も良好である。住宅建設は横ばいだが、居住環境等から需給関係も比較的安定している。土地は8，500万円∼9，000万円程度の需要が中心となっているが、地域的に取引される規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくくなっている。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策の後押しに加え、継続的な都市部への回帰傾向から中央区における需要も底堅く推移している。

田中浩氏による調査レポート

不動産鑑定士田中浩
価格308,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層住宅の多い中央区山手の準優良住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、居住環境及び交通利便性により需要は底堅い。
地域要因の将来予測低層住宅を中心とする中央区山手の準優良住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。なお、利便性等により需要は底堅く、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、地下鉄西神・山手線及びJR東海道本線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市及び阪神間諸都市の居住者等が中心となる。中央区東部山手の準優良住宅地域で、良好な住環境に加えて交通利便性にも優れることから需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。土地は、標準地と同規模であれば8000∼9000万円程度が中心的価格帯と目される。
一般的要因景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、中央区の人口は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7064979
北緯 135度1990438

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新神戸駅(地価相場 282,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 242,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 282,000円/㎡)三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)灘駅(地価相場 231,000円/㎡)王子公園駅(地価相場 238,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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