兵庫県神戸市中央区宮本通２丁目３７８番(灘駅・王子公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


252,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区宮本通２丁目３７８番(兵庫県神戸市中央区宮本通２−３−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を252,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市中央区宮本通２丁目３７８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市中央区宮本通２丁目３７８番
住居表示宮本通２−３−２０
価格252,000円/㎡
交通施設、距離灘、580m
地積98㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパートの中に駐車場も見られる住宅地域
前面道路の状況北5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

多田敏章氏による調査レポート

不動産鑑定士多田敏章
価格251,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は住宅、アパートの中に駐車場も見られる住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。需要は底堅く地価は微騰傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線、阪神電鉄本線及び地下鉄西神・山手線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。都心部への利便性に優れ、都心回帰現象もあり中央区の土地需要は底堅い。土地約100㎡、総額2500万円前後が需要の中心である。
一般的要因中央区は神戸市の中心であり、近年都心回帰の高まり、タワーマンション建築に加え、再開発の動きもあり、土地需要は高く、地価も上昇している。

村本健次氏による調査レポート

不動産鑑定士村本健次
価格252,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣における特段の変動要因はみられないものの、居住環境の良好さと値頃感から住宅需要は底堅い。
地域要因の将来予測一般住宅やアパートの中に駐車場も見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく当分は現状維持と予測する。居住環境が良好な住宅地域で値頃感から相応の住宅需要が見込まれ、地価はやや強含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR東海道本線及び阪急電鉄神戸本線等の各沿線で、中央区東部から灘区西部にかけての住宅地域である。同圏域は在来住宅を主とするが、生活利便性が比較的良好なことから同圏域内の物件に対して相応の需要が見込むことができ、需要者は市内居住者のほか阪神諸都市等の他市域からの転入も認められる。土地は2500万円程度（100㎡程度）、新築戸建物件は4000∼5000万円程度が需要の中心である。
一般的要因経済諸施策から景気が緩やかに回復しつつあるが海外景気の下振れによる影響が懸念される。区全体の人口は微増傾向にあり住宅需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7077092
北緯 135度2116398

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

灘駅(地価相場 231,000円/㎡)王子公園駅(地価相場 238,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 242,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 282,000円/㎡)西灘駅(地価相場 238,000円/㎡)新神戸駅(地価相場 282,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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