地域要因

当該地域は幹線国道沿いの路線商業地域として熟成している。景気回復の期待感より地価はやや上昇の傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の店舗ビルや沿道サービス施設等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価は景気回復を反映して上昇傾向である。

価格決定の理由

対象近隣地域は、幹線道路沿いの路線商業地域であり、当該地域の取引は自用目的の店舗・事務所等が需要の中心である。また店舗付共同住宅も存するが、低層階の商業施設としての賃貸市場は弱含みである。試算価格の調整に際しては価格形成上、牽連性を有する周辺路線商業地の取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。事例が少ないため4事例の比準となった。

地域要因

既成住宅地域であり、代々継続した居住者も多く、社会的環境が安定的な住宅地である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする低層住宅地域として熟成しており、現状のまま推移すると予測される。守口市内の景気動向等の影響を受け、地価水準は微下落ないし横ばい傾向にあるとみられる。

価格決定の理由

比準価格は、京阪本線各駅徒歩圏にある中小規模画地事例を主として採用、試算しており実証的かつ価格に説得力がある。一方、収益価格は、画地規模等の観点から共同住宅の想定は困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟であるため、試算を断念した。本件は個人による自用目的での取引が主体の住宅市場にあることを鑑み、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都島区は人口増加率が周辺区の上位であり、底固い住宅需要に支えられ、地価はやや上昇傾向にある。周辺に中高層の共同住宅が建築中である。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅が多く、中高層の共同住宅、駐車場等も見られる混在住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は中低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。従って、市場性の観点に着目した比準価格を重視し、収益性の観点に着目した収益価格は比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都島区は人口増加率が周辺区の上位であり、底固い住宅需要に支えられ、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅が多く、中低層の共同住宅、低層の事務所等も見られる混在住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。従って、収益性の観点に着目した収益価格は試算しなかったが、市場性の観点に着目した比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特段認められない。一般的要因に基づく堅調な需要により、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、暫くは現況の土地利用を継続することが見込まれる。地価については、配送センター等に対するニーズの高まり等を反映し、底堅く推移することが予測される。

価格決定の理由

取引事例については、信頼性の高い事例を収集し得た。一方、中小工場等については自用の物件が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、投資採算性の観点から収益価格は低位に求められた。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、周辺に存する標準地の地価水準等に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

花博通は将来、阪神高速淀川左岸線延伸部の用地として利用（地下利用）する計画であり、内環状線との交差点にICが設置される見込みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外路線商業地域の店舗賃料は業種による差が大きいこと、遊休地の有効利用によるものが多いこと、賃貸条件が開示される機会が少ないこと等から賃料水準が形成されにくい。対象地の最有効使用を店舗兼共同住宅と判断して収益価格を試算したが、郊外の賃貸住宅は土地の有効利用によるものが多いため低位に試算されるのが通常である。比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけて調整し、代表標準地との価格均衡も検討のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

京橋駅より徒歩圏内の混在住宅地域であり、城東区北部の地域的選好性により、需要は安定している。

地域要因の将来予測

京橋駅より徒歩圏に位置する一般住宅、作業所等が混在する住宅地域として、特段の変動要因も少なく、概ね現状のまま推移するものと予測する。また、地価は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的な特性が類似する城東区北部の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、収益価格は城東区内の住宅市場における賃料水準が低いまま推移し、また、画地規模がやや小さいため低位に試算されたと判断される。よって、収益性よりも市場性を重視する市場参加者の特性を考慮した上で、比準価格を重視し収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

野江内代駅より徒歩圏内の利便性の高い住宅地域であり、地価は概ね横ばいからやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に作業所等が見られる住宅地域であるが、特段の変動要因もなく現状のまま推移するものと予測する。最寄り駅への接近性も良好であり、地価は概ね横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的な特性が類似する城東区内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、収益価格は城東区内の住宅市場における賃料水準が低いまま推移し、また、画地規模がやや小さいため低位に試算されたと判断される。よって、収益性よりも市場性を重視する市場参加者の特性を考慮した上で、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中低層の共同住宅や中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地価動向は、ゆるやかに上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には、共同住宅等の収益物件もみられるが、中小規模戸建住宅が多い地域である。自用目的の取引が中心である。比準価格は、類似地域において、信頼性のある事例を収集しえた。収益価格は、建築費の高騰等から、やや低く求められた。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を決定した。