地域要因

駅に近い国道沿いの商業地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。底値感から需給は概ね均衡している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも駅近の近隣商業地域として現状を維持してゆくものと予測する。地価は値頃感により概ね安定傾向にあるものと思料する。

価格決定の理由

収益物件の取引は少なく、賃貸不動産もアパート・マンションが主で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、取引の指標となり得る賃料水準に比し、低位で推移する。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、相対的に精度の劣る収益価格を参考に留め、前年指定基準地価格との検討の上、他の公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

伝統的建造物群保存地区として地域整備が進められており、テレビ放映等の効果により観光客が増えており、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

寺内町としての街並み保存と整備、並びに空き家の有効活用等が進められており、市の観光宣伝やテレビ放映等により観光客が増えており、堅実な推移が見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は、寺内町内での取引事例と周辺住宅地域の取引事例から適切に試算されており、市場の実勢を反映した価格として高い説得力が認められる。収益還元法は、伝統的建造物群保存地区に存している為、賃貸収益物件の想定は非現実的であり適用を断念した。以上より、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との価格バランスを見当した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。依然、需給動向はやや低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅地域で、賃貸用共同住宅等の収益物件は散見される程度であり、近隣地域の標準的規模の取引は自用目的が中心であるため、賃貸市場は成熟していない。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域周辺のスーパーダイエーの店舗閉鎖はあるものの、地価は駅前商業地の希少性から横ばいの状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地域は事務所ビル、店舗付ビルの多い駅前の商業地域で、需要者は個人事業主を中心に、法人、デベロッパー等であることから、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地からの価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

特に変動は見られないが、人気が薄い住宅団地であり、地価動向は未だ下落基調にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした駅徒歩圏の低層戸建住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もなく、当面現状を維持するものと予測する。住宅団地としての人気が薄く、地価についても下落基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において規範性の高い住宅地の取引事例を収集選択のうえ試算されている。一方、標準地は一般住宅の多い地域に存し、自己使用目的の取引が中心で、合理的な賃貸共同住宅の想定が困難であることから、収益価格の試算は断念した。従って、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は認められず、地価は一般的要因の影響により下落率は縮小しつつある。

地域要因の将来予測

住宅地域として成熟しており、今後も大きな変化もなく推移するものと予測する。なお、当該地域の地価は下落率の縮小が認められる。

価格決定の理由

最寄駅に徒歩圏に位置する一般住宅、共同住宅等が混在する一般住宅地域で、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸マンションも散見される程度である。自用目的の取引事例が中心であり、投資に見合う賃料が収受できないことから収益還元法は非適用とした。したがって、比準価格を中心に、代表標準地からの価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

路線商業地域であり、商業施設の入替りは認められるが、特筆すべき変動要因は認められない。底値感から需給は概ね均衡している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件の取引は少なく、賃貸不動産はアパート・マンションが主で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、取引の指標となり得る賃料水準に比し、低位で推移する。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、相対的に精度の劣る収益価格を参考に留め、代表標準地との検討の上、他の公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。依然、需給動向は低迷している。

地域要因の将来予測

周辺に分譲住宅もみられるが、需要はあまり強くないため、短期的には旧集落的要素も残る住宅地域として現状を維持してゆくものと予測する。地価は緩やかな下落傾向にあるものと思料する。

価格決定の理由

既存の戸建住宅地域で、賃貸用共同住宅等の収益物件は散見される程度であり、近隣地域の標準的規模の取引は自用目的が中心であるため、賃貸市場は成熟していない。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。依然、需給動向は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅地域で、賃貸用共同住宅等の収益物件は散見される程度であり、近隣地域は自用目的の取引が中心であるため、賃貸市場は成熟していない。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅よりバス圏であり、また旧集落的要素があることから、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は旧集落的要素のある一般住宅地域であり、比準価格は、周辺類似地域及び周辺建売住宅地域の取引事例から試算しており、実証的かつ信頼度が高いといえる。バス圏の集落的要素のある住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって比準価格を中心として、代表標準地との価格均衡を留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に要因変動は認められないが、最寄駅徒歩圏内ながら古い住宅地域であるため、外部からの流入が少なく地価は若干の下落基調にある。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として熟成している様相を呈しており、特段の地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移するものと予測する。需要はやや弱く地価は若干の下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

既成住宅地域のため賃貸市場は未成熟であり、街路条件や建築コストの上昇等から経済合理性に適う賃貸用共同住宅の想定が困難であるところから収益価格の試算は断念した。したがって、自己使用目的が中心である市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。依然、需給動向は低迷している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも区画整然とした住宅地域として現状を維持してゆくものと予測する。駅徒歩圏外で需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向にあるものと思料する。

価格決定の理由

区画の整然とした中規模の戸建住宅地域で、収益物件はほとんどなく、賃貸事例の収集は困難であり、自用目的の取引が中心である。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。底値感から需給は概ね均衡している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも区画整然とした住宅地域として現状を維持してゆくものと予測する。地価は値頃感により概ね安定傾向にあるものと思料する。

価格決定の理由

区画の整然とした中規模の戸建住宅地域で、収益物件はほとんどなく、賃貸事例の収集は困難であり、自用目的の取引が中心である。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠隔の丘陵地にある当地域は、閑静な居住環境にあるが、生活利便性に劣る面があり、不動産需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

丘陵地に開発された戸建住宅地域であり、概ね現状維持で推移すると予測する。ただし、富田林市では人口減少が続いており、駅から少し離れた当地域では、地価は緩やかな下落が続いている。

価格決定の理由

比準価格は、周辺の低層戸建住宅から求めたものであり、市場の実勢を反映した価格が求められた。一方、当地域は公法上の規制から低層戸建住宅に純化しているので収益還元法は適用しなかった。評価においては、説得性のある比準価格を標準とし、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境の整った金剛団地内における立地や規模等は中庸で、平均的な競争力を維持している。

地域要因の将来予測

大規模開発された住宅団地内の戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。住環境や規模も概ね中庸で需給は安定しており、地価は当面安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は金剛駅を最寄駅とした代替性の認められる取引事例に基づき試算されており、市場実態を反映した信頼性の高い価格が求められた。一方、自用目的の取引が主体の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で、収益性からの価格接近に馴染まないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性に劣る不人気エリアであり、需要は乏しく地価下落が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域では、自己居住目的の取引が中心である。周辺には賃貸アパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場は成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、富田林市の同類戸建住宅の取引事例から求めたものであり、現下の市場の実勢を反映した価格として説得力を有する。評価においては、実証性のある比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を上記に決定した。