地域要因

道明寺界隈を背後地とする小商圏の駅前商業地域で、発展性・繁華性はないが、地縁的選好性から需要は安定的で地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

道明寺駅背後地を商圏とする駅前商業地域で、当面は現状維持で推移するものと予測する。需給は安定的で地価に底打ち感があり、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏の類似地域内の信頼性のある取引事例より試算したもので、市場の需給動向を反映した価格である。収益価格は、店舗兼住宅の賃貸を想定して試算したが、相当低位に求められた。開差要因として、圏内の駅前商業地は賃貸需要が少なく、土地価格と収益性の相関関係が希薄であるためと考えられる。したがって、収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅地域として成熟しており、地域要因の変動は特に認められないものの、需要はやや弱含みで推移し、地価は依然として下落している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、当面は現在の住環境を維持したまま推移するものと予測する。今後については、市況は未だ低調な状況にあり、地価は概ね弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は自己使用中心の戸建住宅地域であり、民間の賃貸住宅が殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。また、本件需要者は、取引に当たって生活利便性や居住快適性を重視するものと考えられ、実際の市場で形成された取引価格が意思決定に際しての指標となっているものと判断される。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模戸建住宅を中心とした既成住宅地で、住環境は良好であるが画地の規模と総額から需要は低調で、地価は弱含み。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域で、一部で画地の細分化が見受けられるが、当面は住環境は維持されるものと予測する。地域要因、規模と総額の観点等から需要は低調で、地価は依然弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は中規模戸建住宅地域に存し、周辺に収益物件は見られず適正な賃料の把握が困難で、用途地域による制限も勘案して、収益価格の試算を見合わせた。標準地は比較的住環境の良好な戸建住宅地域に存し、周辺地域の取引では居住快適性や実際の取引との比較が意思決定において重視されているものと判断される。従って本件においては、代表標準地との均衡に留意のうえ、規範性のある取引事例による比準価格により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小工場等が建ち並ぶ工業団地であり、地域要因に変動は見られない。需要は依然限定的であるが、底値感もある。

地域要因の将来予測

価格に影響を与える地域要因の変動は認められず、現状のまま推移すると予測する。市域中小企業の収益に大幅な改善はなく、地価水準は緩やかな下落から横這いの傾向を継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏を広域的に捉えて収集し適切な補修正を行って求めた。収益価格は相対的に低く試算された。当該地域は工業団地であり取引しては自らが工場、倉庫として利用するものが主である。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

河内国分駅から近いが、高台に位置するため住宅需要は低迷しており地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。高台に位置する住宅地であるため交通利便性にやや劣ることから、地価は今後も下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住の住宅としての取引が中心である。共同住宅の賃貸住宅は見られず、賃貸市場が未成熟であるため賃貸住宅を想定した収益価格の試算は断念した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅の道明寺駅からやや距離があり、利便性等にやや劣ることから需要は弱含みで、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変化は認められず、今後も現状を維持するものと予測する。最寄りの道明寺駅からやや遠く利便性等に劣る地域のため、地価は下落傾向での推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、最寄りの道明寺駅からやや遠い比較的小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心で貸家として供されることは稀で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、類似の住宅地域から適切かつ豊富に取引事例を収集のうえ試算されており、市場性を反映した規範性が高い試算価格である。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変化は認められないが、駅至近の商業地域であるために潜在的需要も認められ、地価は横ばい傾向となっている。

地域要因の将来予測

近鉄河内国分駅至近の商業地域で、地域要因に特段変動はなく、顧客の減少等から商業用地需要は弱含んでいるが、駅前の希少性を有する立地条件から、地価は横ばいへと移行しつつあり、当面現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏の類似地域内における事例を選択しており、規範性は高い。一方、収益価格は、対象地上に最有効使用の賃貸用店舗兼事務所を想定して試算されており一定の規範性を有するが、郊外の駅前商業地域では自用目的の利用がほとんどであり、不動産投資市場や賃貸市場はやや未成熟で、相対的な信頼性は劣る。よって、本件では比準価格を重視して収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移すると予測するが、利便性及び居住環境が良好な当地域の地価は漸く底を打ったものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移するものと予測する。利便性が良好でかつ居住環境も良好な当地域の地価は漸く底を打ったものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域において民間の共同住宅等の利用は見受けられず、賃貸市場は成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を主たる価格形成要因とした取引事例から試算した比準価格は規範性が高いものと認められる。したがって本件では比準価格を標準とし、周辺の需給動向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特に変動はなく、利便性は良いものの、需給は継続的に低迷している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅等が建ち並ぶ一般住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏内に位置するが、低調な需要から、当該地域の地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には収益物件も見られるが、自己所有の戸建住宅の多い住宅地域で、このような住宅地の現実の市場での取引は、収益性は考慮されず、類似物件の取引価格を指標として売買されることが一般的であるため、また、賃貸市場が未熟で十分な賃料水準も形成されていないため、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特に変動はなく、藤井寺市の駅徒歩限界点の住宅地であり、需給は継続的に低迷している。

地域要因の将来予測

小規模住宅等が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特別の変動がないことから、今後とも現状を維持していくものと予測する。また、当該地域の地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己所有の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性よりも居住快適性が重視された価格形成がなされており、取引価格を指標として価格決定されることが一般的であるため、また、徒歩限界点で収益物件は少なく賃貸市場は未熟である上、賃貸共同住宅を想定することが困難な敷地規模であるため、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、大きな変動は認められず、安定的に地域は推移している。生活利便性等に劣るため、地価は下落傾向を持続している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の変動も見られず、今後とも現状を維持していくものと予想される。地価は引き続き下落傾向が持続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅より徒歩圏内に位置する戸建一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。周辺地域に共同住宅等の賃貸物件はあまり存在せず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏に位置する住宅地域であるが需要は少なく地価は下落傾向が持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり自らが住宅として利用する取引が中心である。画地規模は小規模であり、収益物件の想定は現実的ではない。したがって柏原市内の規模、環境等が類似した事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化みられないが、利便性は比較的良い住宅地域であることから、地価の下落は緩やかで底打ち傾向もみられる。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。利便性は比較的良好な地域であることから、地価は底値圏に近く、微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の居住目的での戸建住宅の取引が支配的であり、さらに、地積が小さいことから事業採算上合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法については適用できなかった。従って、本件の主たる需要者が市場性を重視するエンドユーザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、大きな変動は認められず、安定的に地域は推移している。生活利便性等に劣るため、地価は下落傾向を持続している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ地域であり、地域要因の変動も見られず、今後とも現状を維持していくものと予想される。地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅からやや遠く、共同住宅等は一部見られる程度で、賃貸市場は未成熟で、収益性を中心とした価格形成ではないため収益価格は低位に試算された。本件標準地は、自己使用目的が中心で居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、本件対象不動産の正常価格を求める場合においては、市場の実勢を反映するものとして説得力を持つ比準価格を重視し、収益価格を参考に留め代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来から比較的名声の高い住宅地域で、地域要因の変動は認められないものの、地価は概ね横這い∼弱含みの状態にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来から名声の高い住宅地域として成熟し、当面は現在と同様の状況にて推移すると予測する。今後は、市況は未だ低調な状況にあり、地価は概ね横這い∼やや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は自己使用中心の戸建住宅地域に存し、一部賃貸物件も見られるものの事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しなかった。本件需要者は、取引に当たって生活利便性や居住快適性を重視するものと考えられ、実際の市場で形成された取引価格が意思決定に際しての指標となるものと把握される。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、指定基準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が多い住宅地域であるが、需要に強さは見られず住宅地の地価はやや弱含みで推移してきた。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅地域として熟成し地域要因の変動も観察され無いので、今後とも現状及び同市住宅地としての地位が維持されるものと予測する。当地を取り巻く各種要因から、地価は微弱ながらも下落傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域に存しており、このような不動産市場の参加者は、居住快適性や類似物件の取引動向を参考に取引の意思決定を行うのが通常である。又、収益還元法に関しては、賃貸市場が未成熟なこと及び地積の点で賃貸用不動産の建築を想定する事が困難なことから、適用は断念した。よって本件では、代表標準地との検討を踏まえ、信頼できる取引事例により求められた比準価格により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。