大阪府藤井寺市梅が園町１２６番(土師ノ里駅・道明寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


120,000円

2017年01月01日に行った大阪府藤井寺市梅が園町１２６番(大阪府藤井寺市梅が園町１５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を120,000円/㎡としました。

大阪府藤井寺市梅が園町１２６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府藤井寺市梅が園町１２６番
住居表示梅が園町１５−１０
価格120,000円/㎡
交通施設、距離土師ノ里、1,100m
地積252㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北4.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横崎博一氏による調査レポート

不動産鑑定士横崎博一
価格120,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模戸建住宅を中心とした既成住宅地で、住環境は良好であるが画地の規模と総額から需要は低調で、地価は弱含み。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域で、一部で画地の細分化が見受けられるが、当面は住環境は維持されるものと予測する。地域要因、規模と総額の観点等から需要は低調で、地価は依然弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄南大阪線各駅を最寄駅とする藤井寺市の戸建住宅地域の圏域。規模と総額の観点から、需要者の中心は二次取得者層が中心で、比較的住環境が良好な地域であることから、地縁性のある者の他に周辺地域からの転入もある程度あるものと推定される。画地が大きく総額が張るため需要は停滞しており、近年では画地の細分化も見受けられる。取引市場における中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で3，000万円前後である。
一般的要因当市の住宅地域は二極化が顕著であり、恵美坂、春日丘等の品等の良い地域では地価は横ばいであるが、それ以外では依然として地価は弱含みである。

俵益生氏による調査レポート

不動産鑑定士俵益生
価格120,000円/㎡
個別的要因分割のできない画地は、総額が張るため需要が落ち込みつつある。
地域要因最寄駅から徒歩限界圏にあり、画地の細分化も見られ、需要は弱含みで地価は緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測区画線然とした中規模戸建住宅地域であるが、総額調整から画地分割が進んでいくものと予測する。最寄駅から遠く利便性に劣るため、地価は緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線各駅を最寄りとする低層戸建住宅地域で、藤井寺市を中心に羽曳野市及び松原市の圏域。主な需要者は、藤井寺市に居住する地縁性のある二次取得者層である。区画整然とした戸建住宅地域であるが、最寄駅から遠く画地分割が進みつつあり、大きい画地は総額が張るため需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、中古戸建住宅で2，500万円、分割後の新築戸建住宅で3，500万円程度である。
一般的要因駅近の住宅地や居住環境のいい住宅地の需要は堅調であるが、駅徒歩圏外や既成の住宅地の需要は弱く、地価の二極化が進んでいる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5761194
北緯 135度6228706

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

土師ノ里駅(地価相場 119,500円/㎡)道明寺駅(地価相場 109,000円/㎡)柏原南口駅(地価相場 111,000円/㎡)安堂駅(地価相場 114,000円/㎡)柏原駅(地価相場 110,000円/㎡)河内国分駅(地価相場 90,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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