地域要因

昭和初期に開発された住宅地域である。街路幅員が狭いものの、生活利便性に優るため、需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

生活利便性の高い住宅地域であり、今後は徐々に建て替えが進みつつ良好な住環境を維持すると予測する。周辺住宅地の地価は底堅く、地価水準は横這い傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

ファミリー向けのマンションを中心に周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、市場性を反映した比準価格を中心として、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模住宅が多い住宅地域として変動は無いが、当市住宅地への需要傾向の影響下、地価はやや弱含みに推移してきた。

地域要因の将来予測

小規模住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。当地を取り巻く各種要因から、地価は微弱ながらも下落傾向を続けると予測する。

価格決定の理由

最寄り駅から徒歩圏外に位置する当該標準地の近隣地域ではアパート等の収益物件は見当たらず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていない。かつ、当該標準地の規模では共同住宅を想定することに現実味が薄いため、収益価格を試算しなかった。そこで、市場の実態を反映した取引事例から求めた信頼性の高い比準価格を標準とし、次の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として生活利便性は良好であるが、規模が小さく、徐々に既成化しつつある住環境を受けて、地価は微減を続けている。

地域要因の将来予測

 小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成し、今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。地域的には比較的広域であるが、取引は低迷し、地価は微減局面を継続するものと予測する。

価格決定の理由

 収益物件としてアパートの利用はほとんどなく、また戸建住宅としての貸家物件も少なく、適正な賃料水準を形成するに至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目的の取引が中心である。したがって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として既に底値感もあるなか、同市の需要傾向を受け、地価は微減にて推移してきた。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成、地域要因の変化も観察されないので、今後とも現状を維持すると予測する。既に底値水準にあるとの見方もあるが、同市の全般的需要傾向の影響下にあり、地価は微減乃至横ばい傾向にある。

価格決定の理由

周辺での一般的な収益物件としては賃貸共同住宅・経年木造長屋等が挙げられるが近隣地域では収益物件ほぼ無く賃貸市場が形成されていない。また、当該標準地の規模では賃貸共同住宅を想定すること自体非現実的であるため、収益価格を試算しなかった。同地域では自己使用目的の取引が支配的であるので、当該市場の実態を反映した比準価格を標準とし、次の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模住宅が多い住宅地域であり特に変動は無いが、同市内住宅地同様、地価は弱含みで推移してきた。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成し地域要因の変動も観察されないので、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。既に底値圏との見方がある一方需要には低迷も見られ、地価水準は下落傾向を示す。

価格決定の理由

近隣地域にて収益用不動産は散見されるものの数は少なく賃貸市場が十分に形成されているとは言えない。また、当該標準地の規模では賃貸共同住宅を想定すること自体非現実的であるため、収益価格を試算しなかった。周辺では自己使用目的の取引が支配的でな住宅地域であるので市場の実態を反映する比準価格を標準として採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

銀行、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域。商圏は河内松原駅勢圏と狭く、空き店舗も見られる。需要は弱含み。地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

銀行、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後とも現状のまま維持すると予測する。周辺商業地の地価は弱含みであり、地価水準は緩やかな下落傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、空き店舗等も見られるなど賃貸需要は弱含みで推移しており、自用目的の取引が中心となっている。従って、取引価格水準を指標に価格が決定されることが主であり、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ブランド力のある住宅地域で、市場での人気はあり、潜在的な流入圧力が認められるため、下落の程度は比較的小幅にとどまっている。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後とも現状のまま維持すると予測する。周辺住宅地の地価は弱含みであり、地価水準は緩やかな下落傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

収益物件としてのアパート等の利用はほとんどなく、自己使用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昭和40年代に開発された住宅地域で、周囲の街路状況等に見劣る。需要は弱く、地価は依然下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

小規模の住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状のまま維持すると予測する。周辺住宅地の地価は弱含みであり、地価水準は今後も下落傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

敷地面積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型店舗の影響により、衰退は顕著な傾向として現れているほか、商店主の高齢化等により、閉鎖した店舗も目立つ状況で不動産需要は低迷している。

地域要因の将来予測

大型店舗等との競合で繁華性は年々低下し、商業地としての地域間競争でも劣位であることから、今後も地価は下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

商業地の価格形成においては、土地の収益性が重要な論理的根拠となるが、本地域では、自己業務用目的での取引が一般的であり、賃貸市場の熟成度は低いことから、収益性を考慮した収益価格は精度にやや難がある。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、既に底値水準にあるとの見方もあるが需要に力強さを欠き、地価は微減乃至横ばいにて推移してきた。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境当市内での地位を維持すると予測する。既に底値水準にあるとの見方もあるが需要に力強さを欠き、地価は微減乃至横這いにて推移すると予測する。

価格決定の理由

近辺にてアパート等の収益物件は見当たらず賃貸市場が形成されていない、加えて、行政的条件（一低専）より収益想定を成し難いため、収益価格を試算しなかった。近隣地域内では、専ら戸建住宅地域として居住の快適性が重視され、自己使用を目的とした取引が支配的であるので、当該市場の実態を反映した比準価格を標準とすることとし、代表標準地との検討を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模住宅の中に工場等が見られる住宅地域として特に変動は無いが、当市住宅地への需要傾向の影響下、地価はやや弱含みで推移してきた。

地域要因の将来予測

小規模住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成、地域要因の変動もなく、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。既に底値圏との見方もあるが需要に力強さを欠き、地価水準は微減乃至横這い傾向にある。

価格決定の理由

周辺で共同住宅地としての利用は見られるものの、当該標準地の規模では賃貸共同住宅を想定することに現実味が薄いため、収益価格を試算しなかった。当該地域は居住の快適性を重視する自用目的の取引が中心であり支配的であるので、市場の実態を反映した取引事例から求めた信頼性の高い比準価格を標準とし、次の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

小規模戸建住宅を中心とした熟成した住宅地域で、地域要因に特に変動はない。地価は概ね横ばいで推移。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅を中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく当面は現状を維持すると予測する。地価は概ね横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、当該地域の不動産市場における参加者は、住環境や周辺地域の類似物件との比較により取引の可否の決定を行うのが通常である。本件においては、周辺地域の賃貸市場が未成熟で、又、地積の点で収益用賃貸不動産の想定が困難であるため収益還元法の適用は見合わせ、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した取引事例により求められた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模住宅が多い住宅地域であり特に変動は無いが、同市内住宅地同様、地価は弱含みで推移してきた。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域ではアパート等の収益物件は見当たらず賃貸市場が形成されていない。加えて、当該標準地の規模では賃貸共同住宅を想定することに現実味が薄いため、収益価格を試算しなかった。地域では自己使用目的の取引が支配的であり、この市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を信頼性の高いものとしこれを標準に、次の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線沿いの商工混在の路線商業地で、繁華性の問題等から需要は弱く、地価は依然として下落傾向。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに形成された路線商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。商工混在地域であるため繁華性は弱く、下落幅は小さいものの地価水準の下落傾向は継続すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、幹線沿いに形成された商工混在の路線商業地域であり、法人等の事業者による自用目的の取引が中心であることや繁華性等の要因から、賃貸市場は未成熟であり、賃料水準の把握もやや困難であること等から収益価格は低めに求められた。よって本件においては、市場の実態を反映し実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡についての検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。