地域要因

生活利便性が比較的良好な混在住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

生活利便性が比較的良好な戸建住宅と共同住宅の混在住宅地域で、特段地域要因の変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。立地条件に恵まれているため需要は底堅く、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅と共同住宅が混在した住宅地域で、近隣を含む周辺には賃貸用共同住宅も認められる。低位に試算された収益価格は厳しい賃貸市場の実情を反映していると考える。自己使用目的の不動産取引が優勢な地域特性及び取引市場の実情を考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて試算価格を調整し、さらに対象標準地の価格の推移や類似する他の標準地との均衡性等の検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北田辺駅徒歩圏で利便性が高く住環境も良好であり、隣接する阿倍野区に比べ割安感があることから需要は比較的強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると思料される。成熟した住宅地域であり、住環境が概ね良好なため一定の需要が認められる。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅に近く、成熟した住宅地域であり、賃貸マンション等の収益物件も多く見られるが、対象不動産は自用の居住目的での取引が想定される。よって、需要者は収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上から、市場動向を反映した取引事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、他の類似の標準地との均衡性等も勘案の上、単価と総額の関連にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

あびこ筋沿いに位置する商業地域であり、需給環境は良好である。なお、地域の価格形成に影響を与える変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は認められず、当分の間は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されており、市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は、数値の想定如何で価格が変動する性格を有しているものの、想定される市場参加者の投資採算性に着目した理論的な価格である。従って本件においては、実証性の高い比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、価格牽連性を有する代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか文化住宅や営業所も見られる住宅地域で、特に大きな変動要因はない。今後も、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅のほか営業所等も見られる住宅地域で、周辺には賃貸マンション等の収益物件も比較的存在するが、自己使用目的での取引が中心であるため、比準価格に比して収益価格の地価形成への影響は小さい。したがって、相対的に規範性が高く、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住居系用途と工業系用途の混在の程度等に大きな変化は特に認められない。よって価格形成に影響を与える地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅、倉庫、作業所等が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められず、当面は現状を維持するものと思われる。当該地域内における不動産の需給動向等より、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は中小規模の一般住宅や作業所、倉庫等が混在する地域で、需要者の属性ごとに多様な取引が認められるが、収益物件の取引は少なく自用目的の取引が多数を占めている。本件では、当地域内の取引目的等を総合的に勘案し、取引市場の動向を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

出戸駅に近い既成の住宅地域であり、平野駅周辺と比較し利便性がやや低い。地価は下げ止まりの様相を見せ、横ばいから微減となる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域であり、自用の居住目的での取引が中心となる。よって、需要者は収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上から、本件では、自己使用目的の不動産取引が優勢な地域特性や不動産市場の実情を考慮して、比準価格を標準に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区が整然とし、居住環境にも恵まれた住宅地域ではあるも、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するであろうが、交通接近、生活利便性、居住環境等に恵まれているため、需要は堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅中心の住宅地域であり、画地規模も小さいなど投資採算に適う共同住宅を想定することは困難であり、収益価格を求めることはできなかった。一方、比準価格は類似地域内において収集したる多数の取引事例の内、要因比較が可能な適切な事例を採用し求められたものであり信頼性、規範性は高い。よって、比準価格を採用し他の類似の標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から遠い大和川沿いに立地し、周辺には農地も介在する熟成度の低い住宅地域で、地価は依然として下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

介護施設、事業所、住宅が混在する大和川沿いの住宅地域で、今後も現状のままで推移するものと予測する。駅から遠く住宅地としての選好性が低いため、価格は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

大和川沿いの戸建住宅や事業所が混在する熟成度の低い住宅地域で、賃貸市場は十分には熟成しておらず、かつ標準地は画地規模が小さいため収益価格は試算しなかった。一方、最寄り駅を矢田駅とする住環境の類似した地域から居住の快適性を重視した自己利用目的での信頼性のある取引事例を収集することができた。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

阿倍野区内でも比較的人気の高い地下鉄御堂筋線エリアに位置しており、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は、中小規模住宅を中心に共同住宅等も混在する区画整然とした住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変化はないことから、当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存するため、自用目的での取引が中心である。居住の快適性を指標とした取引が中心であるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は対象標準地と類似性を有する複数の取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡を勘案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

当地域では賃貸共同住宅等の収益物件も見られるが、熟成度の高い中規模一般住宅を中心とする住宅地域で自用目的の取引が多く、需要者は居住環境を重視して取引を行うものと思料される。本件では市場性に着目し、実際の取引事例から価格を導く比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。