地域要因

出戸駅に近い既成の住宅地域であり、平野駅周辺と比較し利便性がやや低い。地価は下げ止まりの様相を見せ、横ばいから微減となる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域であり、自用の居住目的での取引が中心となる。よって、需要者は収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上から、本件では、自己使用目的の不動産取引が優勢な地域特性や不動産市場の実情を考慮して、比準価格を標準に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

あびこ筋沿いに位置する商業地域であり、需給環境は良好である。なお、地域の価格形成に影響を与える変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は認められず、当分の間は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されており、市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は、数値の想定如何で価格が変動する性格を有しているものの、想定される市場参加者の投資採算性に着目した理論的な価格である。従って本件においては、実証性の高い比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、価格牽連性を有する代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区が整然とし、居住環境にも恵まれた住宅地域ではあるも、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するであろうが、地下鉄平野駅よりやや遠いものの徒歩圏内にある区画整然とした住宅地であり、堅調な需要により概ね横這いで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

駅からもやや遠く、画地規模が小さい戸建住宅中心の住宅地域であるため、投資採算に適う共同住宅を想定することは困難であり、収益価格を求めることはできなかった。一方、比準価格は類似地域内において収集したる多数の取引事例の内、要因比較が可能な適切な事例を採用し求められたものであり信頼性、規範性は高い。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

阿倍野ターミナルエリアの再開発によるエリアポテンシャルの向上効果が認められるが、区内では選好性がやや低いエリア。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に事業所等の混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は一般住宅を中心に事業所等の混在する住宅地域であり、標準地は画地規模も小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。自用目的での一般住宅の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を多数収集できた。需要者は収益性よりも居住環境の快適性や利便性を重視していることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件がやや劣るものの利便性に優れる住宅地域として需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移する。

地域要因の将来予測

利便性が高く、一般住宅中心の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、多数の信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

地下鉄御堂筋沿線の利便性の高い住宅地エリアとして需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められず、当分の間、現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

 周辺部には賃貸マンション等の賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟しているとは言えず、周辺環境や標準地の規模等を勘案すると賃貸建物等の想定は現実的ではないことから、収益還元法は非適用とした。当エリアは自用目的での取引が支配的であり、阿倍野区北中部の住宅地域内で多数の信頼性のある取引事例を収集し得たので、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

従来底堅い中堅層の実需が見られ、市場規模は比較的限定されるものの、流通性は良好である。

地域要因の将来予測

快適性に富む住宅地域であり、格別の要因変動はなく当分現状程度の土地利用が継続すると見込まれる。地価は地縁的な選好性に加え、個別化による市場性の優劣を伴うが従来底堅く、当面安定傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、特に大きな地域変動要因はないことから、当面は概ね現状のまま推移するものと見込まれる。地価水準は安定化の傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域に存しているが、取引の中心は自用目的のものが殆んどであり、市場参加者は収益性よりもむしろ居住快適性、利便性等を重視する傾向にある。従って、本件においては、かかる市場の特性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺開発の影響等により、商業集積性・繁華性が向上しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は昨今の賃貸市場動向を分析の上、各数値の査定を適切に行い、不動産の収益性に着目した価格として求められており、本件のような高度商業地域においては考量すべき価格である。以上より、本件では比準価格及び収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅や共同住宅等が区画整然と建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特に大きな地域変動要因はない。当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域に存しているが、取引の中心は自用目的のものが殆んどであり市場参加者は収益性よりもむしろ居住快適性、利便性等を重視する傾向にある。従って、本件においては、かかる市場の特性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域は街路条件等がやや劣るものの、閑静な住宅地域として需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はないことから、概ね現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 周辺部には文化住宅等の賃貸物件は見られるものの、周辺環境や標準地の規模等を勘案すると賃貸建物等の想定は現実的ではなく、収益還元法は非適用とした。当エリアは自用目的での取引が支配的であり、阿倍野区北西部の住宅地域内で多数の信頼性のある取引事例を収集し得たので、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

他地区からの流入が少なく、需要はやや弱い状況が続き、標準地の価格形成に影響を及ぼす地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模住宅が多い住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、現状を維持していくものと考えられる。接近条件は劣るが、地価水準は概ね底値圏にあり、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模住宅の多い住宅地域にて、自己使用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格は市場の実勢を反映している。標準地は画地規模が小さく、最寄駅からの接近性が劣り、事業収支の観点から共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算しない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。