大阪府大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外(寺田町駅・美章園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


325,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外(大阪府東大阪市桃ケ池町２−１０−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を325,000円/㎡としました。

大阪府大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外
住居表示桃ケ池町２−１０−２１
価格325,000円/㎡
交通施設、距離南田辺、280m
地積148㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況南3.7m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上原直記氏による調査レポート

不動産鑑定士上原直記
価格325,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件がやや劣るものの利便性に優れる住宅地域として需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移する。
地域要因の将来予測利便性が高く、一般住宅中心の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阿倍野区及びその隣接区等の地下鉄及びJR線沿線エリアの中小規模の住宅地域である。需要者の中心は比較的良好な居住環境を求める個人が中心であり、周辺地域からの転入も見られる。当地域は利便性の高い住宅地エリアとして人気が高く、需給動向は安定的に推移している。需要の中心価格帯は画地規模によってばらつきがあるが、150㎡程度の土地で4500万から5000万円程度となっている。
一般的要因阿倍野区の人口は若干の増加傾向にあり、戸建住宅地の需要は底堅く、戸建分譲は小規模開発が主体で区域全般で活発に行われている。

由里正博氏による調査レポート

不動産鑑定士由里正博
価格325,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住環境の良好な住宅地域であり、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測 当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は認められないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は当区およびその周辺区における中小規模住宅地域と判定される。需要者の中心は個人による買替え・移転、一次取得者等である。最寄駅にも近く、区画整然とした居住環境の概ね良好な住宅地域で、需要は比較的堅調である。市場での需要の中心価格帯は、40坪程度の土地で100∼110万円／坪程度、新築戸建住宅で50∼70百万円程度が中心となるものと考えられる。
一般的要因個人消費の持ち直し傾向など景気は緩やかに回復しつつあるものの、米国の利上げや海外景気の動向等が景気下振れリスクとなっている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度64572525024414
北緯 135度5246124267578

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市阿倍野区橋本町２９番１４大阪府大阪市天王寺区上之宮町２６番１８大阪府大阪市阿倍野区文の里３丁目５９番２外大阪府大阪市天王寺区大道３丁目１４８番大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目４５番大阪府大阪市天王寺区逢阪１丁目９２番４大阪府大阪市東住吉区杭全１丁目１３番６大阪府大阪市天王寺区真法院町１１７番３大阪府大阪市東住吉区北田辺４丁目４７番６大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目３８番１７外大阪府大阪市浪速区恵美須東１丁目１番３７８外

参考：近隣駅の地価相場

寺田町駅(地価相場 374,000円/㎡)美章園駅(地価相場 274,000円/㎡)天王寺駅(地価相場 378,000円/㎡)阿倍野駅(地価相場 326,000円/㎡)桃谷駅(地価相場 308,000円/㎡)東部市場前駅(地価相場 222,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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