地域要因

近隣地域は鉄道が近いものの、駅が近く利便性の高い住宅地域で、需要は底堅く地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益価格の規範性は相対的に乏しい。以上より、本件では比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討の上、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏、かつ、住環境も良いことから市内の住宅地としての競争力は高く需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

 一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

 標準地は画地規模が小さく経済合理性のある共同住宅を想定することは困難と判断し収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であることから、取引価格から試算された比準価格を標準とし、また、代表標準地であることからこの半年間の変動要因にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内に開発された住宅地域であるが、周辺地域の街区の整備状況が劣るため、地価はほぼ横ばいにて推移している。

地域要因の将来予測

丘陵地に開発された一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因も見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心である。一方、画地条件による制約から共同住宅の合理的な賃貸経営は難しく収益還元法は適用できなかった。また、周辺地域には賃貸マンション等は殆ど見られず、収益投資目的の土地取引は極めて少ない。よって、尾張旭市西部付近の取引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

共同住宅も混在する既成の住宅地域であり、地価に影響を与える目立った地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

住宅地域としてはすでに熟成しており、特段の変動要因もないことから、今後も既存建物の建て替えを中心に、同様の特性を保ちつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は守山区東部の住宅地の取引事例を中心に採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区がやや未整備な既成住宅地域である。特段の地域要因の変動は伺われない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ、旧来からの概ね熟成した住宅地域である。地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、概ね横ばい圏内で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づき試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、実際の取引価格水準を指標として売買が成立することから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点からの価格であるが、標準地の画地条件等の観点から、賃貸住宅の建築を想定することは非現実的なため試算しない。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市西部の比較的住環境の良い住宅地であり、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

 戸建住宅中心とする中、共同住宅も存するが、画地規模が小さく経済合理性のある共同住宅を想定することは困難と判断し収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であることから、取引価格から試算された比準価格を標準とし、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向の変動にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある既成の住宅地域であり、継続的に取引も見受けられ、需要は概ね堅調である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。利便性も高く、地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺の住環境等が類似する住宅地の取引事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用目的の取引が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されに至っておらず、周辺の利用状況、画地条件等からも賃貸経営を想定することは非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域は既成の住宅地域で、土地価格は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は適用しない。又既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難で積算価格も適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、代表標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地利用の変化の少ない既成住宅地域であり、需給ともにやや硬直的で地価も横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、特段の変動要因も認められないため、今後も現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅を中心とする丘陵地の住宅地域内に存し、かつ画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区が整った住宅地域であるが、最寄駅から離れており、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

 一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

 戸建住宅中心の住宅地域であり、また、駅から離れており賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であることから、取引価格から試算された比準価格を標準とし、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向の変動にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で住環境も良好なため、需要は強く、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住宅地域であり、住環境良好な住宅地域として今後も熟成していくものと見られる。駅徒歩圏内で住環境も確保されているため圏域内外からの需要層が厚く、今後も地価は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討の上、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路背後の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺の住環境等が類似する住宅地の取引事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用目的の取引が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されに至っておらず、周辺の利用状況、画地条件等からも賃貸経営を想定することは非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、類似の標準地との比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境の整った住宅地域であり、かつ名古屋市に隣接する立地にあるため需要は安定的で地価も堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とするほぼ熟成した住宅地域であり、特段の変動要因も認められないため、今後も現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域内に存し、かつ立地条件や敷地規模等の画地条件を考慮した場合、共同住宅の想定は経済合理性を欠くため収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。