愛知県名古屋市守山区弁天が丘１２０３番外(大森・金城学院前駅・喜多山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


131,000円

2017年01月01日に行った愛知県名古屋市守山区弁天が丘１２０３番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を131,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市守山区弁天が丘１２０３番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市守山区弁天が丘１２０３番外
住居表示 
価格131,000円/㎡
交通施設、距離大森・金城学院前、350m
地積195㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

垣内雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士垣内雅夫
価格131,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は既成の住宅地域で、土地価格は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測 既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、名鉄瀬戸線、JR中央本線沿線の守山区及び隣接する地域の名東区、尾張旭市西部等の住宅地域。需要者は30∼40歳代の一次取得者が中心である。熟成した住宅地域が多く、ミニ開発が供給の中心を形成し需給関係は堅調に推移している。需給の中心価格帯は、土地は2000万円程度、新築分譲住宅は3500∼4000万円程度である。北東部の志段味地区では区画整理事業が施工中であり、宅地の供給は旺盛である。
一般的要因守山区は人口は微増傾向、取引件数は回復傾向にある。土地価格は、住宅地及び商業地で緩やかな上昇傾向又は横這い傾向にある。

関野学氏による調査レポート

不動産鑑定士関野学
価格131,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅徒歩圏内にある利便性が良好な地域であり、傾斜地ではあるが駅距離や居住環境に優れるため住宅需要は堅調、地価は強含みである。
地域要因の将来予測南向き丘陵地の駅が近くかつグレードのやや高い住宅地で、今後も住宅利用が継続するものと見られる。駅までの勾配がややあるが、良好な住環境に支えられ需要は堅調なため地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は守山区内或いは尾張旭市内の名鉄瀬戸線沿線の住宅地域であり、当該圏域に地縁的選好性を有する需要者が中心である。一方、近隣地域及びその周辺は駅から距離が近く区画整然とした地域であるため外部からも需要も見込める等住宅需要は堅調である。最終需要者の中心価格帯は、土地2000∼2500万円程度、新築戸建住宅4000万円前半である。
一般的要因守山区内の新設住宅着工戸数は前年割れしており、立地条件や居住環境等に優れた住宅地の需要は堅調ではあるものの、そうでない地域の需要は弱い。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2087959
北緯 136度9986336

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県尾張旭市旭台２丁目１３番１２愛知県尾張旭市東名西町１丁目５３番愛知県名古屋市守山区大字大森字五反田２８５番の一部愛知県名古屋市守山区大字森孝新田字戍３０６番１ほか３筆愛知県名古屋市守山区大字大森字八劔３００１番１愛知県名古屋市守山区大森２丁目５１３番愛知県名古屋市守山区大字小幡字北山２７５８番８７８愛知県名古屋市守山区大屋敷３１３番１愛知県名古屋市守山区小幡中一丁目８１０番

参考：近隣駅の地価相場

大森・金城学院前駅(地価相場 130,000円/㎡)喜多山駅(地価相場 135,500円/㎡)印場駅(地価相場 116,000円/㎡)小幡緑地駅(地価相場 110,000円/㎡)白沢渓谷駅(地価相場 128,000円/㎡)旭前駅(地価相場 107,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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