地域要因

地域を取り巻く状況に大きな変動は認められないが、駐車場を確保できない旧来型の商業地域に係る需要は総じて弱い。

地域要因の将来予測

旧来からの既成商業地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。需要が弱い地域であるため、地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格の査定において採用した取引事例は類似地域において規範性の高い事例である。また、賃貸物件は旧来からの地主による有効利用が大半で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上から、価格決定の指標となる比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域で相対的選好性に劣り、また沿岸部周辺に位置するため災害リスクの懸念も相俟って地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅等のほか未利用地も散見される地域であるが、特段の大きな地域変動要因はなく、当面は現状で推移するものと予測する。地価水準は、いましばらく下落基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地上に共同住宅を想定して収益価格を求めたが、試算の結果、比準価格に比し低位に求められた。当該地域は自己使用目的の取引が支配的で収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、収益価格は参考に留め、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域を取り巻く状況に大きな変動は認められない。当該地域の利便性は高くはないものの、区画整然とした住宅地域であり、一定の需要は認められる。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住宅地域であるが、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。一定の需要が見込まれるため、地価は概ね横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域では、一般住宅が大半を占める等、自用目的の取引が中心となる。さらに、当該地域は居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合う共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。

地域要因

利用状況の変更は殆ど見られないものの地価は需給がやや弱含み微減傾向である。

地域要因の将来予測

熟成度の高い既成住宅地域であり現状で推移するものと予測される。住宅地需要の回復に時間を要し、地価はやや弱含みに推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的の取引が主流であり、遊休土地の活用としての共同住宅利用が見られるものの、賃貸経営は消極的な資産運用目的でなされる傾向にあり、土地価格に見合う賃料水準になく収益価格は低位となった。快適性を重視する住宅地域にあり、自己使用目的での取引が主であり、市場実態を反映する取引事例による比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められないが、伊勢湾沿岸部周辺に位置するため災害リスクの懸念が強く、周辺の宅地需要は弱く地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

海岸に近い一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、特段の大きな変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。地価水準は、いましばらく下落基調が続くものと予測される。

価格決定の理由

常滑市北西部に位置する沿岸部に近い既成の住宅地域であり、アパ−等の収益物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。周辺地域では自己使用目的の取引が支配的で快適性を重視する住宅地であるため、不動産市場の現実的な動向を反映し、実証的で説得力の高い比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅や作業所が混在する市中心部に近い旧来からの既成市街地を形成する地域であり、当面現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は戸建住宅としての利用が一般的で、自用目的の取引が中心である。収益価格は対象標準地の画地条件等により賃貸想定が合理的でないため、非適用とした。比準価格は、類似地域内に存する事例を収集し、再吟味のうえ、適切に補修正を行って求められた。したがって、取引の指標として規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

常滑駅から徒歩圏内の住環境良好な住宅地であり、比較的需給動向は安定している。

地域要因の将来予測

常滑駅徒歩圏の既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分は現状のままで推移するものと予測される。市中心部にも近く比較的利便性の高い地域で、地価はほぼ横這いで推移するものと予測される。

価格決定の理由

常滑市の中心部に近い既成の住宅地域であり、アパ−等の収益物件も散見されるが、賃貸需要は低調で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。周辺地域では自己使用目的の取引が支配的で快適性を重視する住宅地であるため、不動産市場の現実的な動向を反映し、実証的で説得力の高い比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺にて大規模商業施設が開業したことを受け、顧客流動性は増加傾向にあるが、需要は顕在化するまでには至っていない。

地域要因の将来予測

市内中心部に位置する駅前の商業地域で、周辺にて大規模商業施設の開業に伴い、今後、影響を受けることが期待される。地価はしばらく横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域においては、賃貸物件も若干見られるが、商業事業者向けの賃貸市場にかかる成熟の程度は総じて低く、自用目的の取引が中心であることから、比準価格が最も説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中部臨空都市ゾ−ン内にあって「イオンモ−ル常滑」が平成27年12月にオ−プンし、将来的にはりんくう地区の発展が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺では自用の店舗としての利用が中心であり、比較的規模の大きな貸店舗等の賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は不動産の市場性を反映した実証的な価格で、補修正も適正で採用した資料の信頼性は高い。本件では比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡及び単価と総額との関係等に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺にて大規模商業施設が開業したことを受け、地域発展の期待性も認められるが、顕在化するまでには至っていない。

地域要因の将来予測

周辺にて大型商業施設の開業に伴う地域発展の期待性も認められるが、当面現状のまま推移すると予測される。地価は引き続き横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域では、アパート等の賃貸物件も見られるが、自用目的の取引が中心となる。さらに、当該地域は居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合う共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。

地域要因

新旧戸建住宅を中心とする地域であり、特に目立った変動要因はない。近くの低地の分譲地周囲は値崩れを起こし、地価の下落傾向に変化はない。

地域要因の将来予測

一部に農地等が残るものの最寄駅へ徒歩圏に位置する住宅地域である。地域内には既存の一般住宅に加えて、ミニ開発による小規模住宅も見られ、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

やや高台で新旧戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域内の不動産の価格は自用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されている。さらに対象標準地は地積が小さく、採算がとれる賃貸物件を想定することが困難であるため、収益価格は求め得なかった。本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動は見られないが、相対的選好性に劣る既成住宅地域で需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか農地等も見られる住宅地域であるが、特段の大きな変動要因はなく、当面は現状で推移するものと予測する。地価水準は、今後も下落基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地上に共同住宅を想定して収益価格を求めたが、試算の結果、比準価格に比し低位に求められた。当該地域は自己使用目的の取引が支配的で収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、収益価格は参考に留め、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、市場経済動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

路線商業地域として安定しており、テナント入れ替え等の新陳代謝は見られるものの大きな変動はない。地価は需給がやや弱含みで微減傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は国道沿いの路線商業地域であり、標準地において中層店舗兼共同住宅の賃貸を想定したものの土地価格に見合う賃料水準になく収益価格は低位に試算された。自己使用目的の土地取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にあることから市場実態を反映する取引事例による比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ街路の配置等に恵まれた郊外型の住宅団地であり、今後とも現状維持で推移するものと予測する。選好性に劣る孤立感のある内陸部に立地しており、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用かつ居住目的の取引が中心である同一需給圏内の類似地域から信頼性ある取引事例を収集できた。対象標準地が第一種低層住居専用地域に所在していることから経済合理的な経営が可能な共同住宅を想定できなかったため、収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。以上から、取引価格の水準が価格決定の指標となっていることを勘案の上、比準価格を標準として、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。市街化調整区域内の宅地需要は弱含んでいて、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自用目的での実需中心の取引を主とする旧来からの住宅地域に存する。賃貸市場が未成熟で賃貸需要が見込めずアパート、戸建賃貸等の収益物件を想定することは現実的ではないと判断し、収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に当たっては、快適性を重視する住宅地域であることから信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特段の変化はみられないが、沿岸部に近い既成住宅地であり、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域に存する。賃貸需要は低調で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては対象標準地が収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事例により求めた実証的な比準価格を重視し収益価格は参考とし、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。