地域要因

地域北東部において、大型商業施設「ビバモール名古屋南店」の開業（平成27年12月）に伴い、生活利便性は向上した。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅を中心に共同住宅等も見られる既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される

価格決定の理由

当該地域は、南区西部に位置し、アパート等の収益物件は見られるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅、商業施設等利便施設への接近性に優れ、需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の低層住宅が連担する住宅地域として成熟しており、小学校、商業施設、駅等の利便施設への接近性も優れる地域であり、今後も現状を維持し、地価も概ね横ばいにて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工業系用途から、住宅系用途へと徐々に移行しつつあり、周辺における商業施設の開業に伴い、利便性が向上し用途の多様性が認められる地域である。

地域要因の将来予測

中小工場を主体とする地域であるが、工場用地の住宅化傾向にあり、大規模商業施設の開店により、今後用途の多様化の動きがあるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小工場の中に低層住宅も散見される工業地域であり、収益獲得を目的とする工場用地取引は皆無であり、賃貸市場は総じて未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。需要者は製造、流通の経済性、関連業種との接近性等を考慮して行動するものと思料される。よって本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく現状にて推移するものと判断されるが、大規模店舗に顧客が誘引され、商況は年々衰退傾向にある。

価格決定の理由

標準地上に店舗併用住宅ビルを想定し、収益価格を求めたが、地域での賃貸市場の熟成度は低く、自己利用目的の店舗兼居宅が中心の用途が主体であること及び収益還元法の算定過程では想定要素を多く含むことから収益価格の信頼度は相対的に劣る。従って、本評価では南区内の近隣商業地域の不動産の需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との比較検討、単価と総額等を勘案し鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模の工場を中心とするものの、共同住宅や店舗等も混在する地域である。一部の工場跡地に店舗開発やマンション建設が認められるものの、当面の間は現状維持により推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、南区を始め広域的に工場地の取引事例を収集し試算した実証的な結果で精度の高い価格が得られた。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格であるものの、土地価格に即応する賃料水準の形成がなされていない。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し収益価格を参考とし、工業地の代表標準地との検討を踏まえ、さらには単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は国道1号西部に位置する低地の住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域としてはやや選好性の劣る地域であるが、最寄駅への接近性に優れ、需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅を中心とする、鉄道駅至近の熟成度の高い住宅地域であり、今後も現状を維持しながら、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の工場・倉庫等のほか住宅等が混在する国道1号線背後の地域である。当面は現状維持と予測される。

価格決定の理由

標準地周辺の小規模工場地域としての特性が類似する取引事例を収集し比準することに努めた結果、地域の需給動向を反映した実証的な比準価格が得られたものと確信する。一方、貸倉庫等の収益物件も存しているが、不動産の収益性によって価格が形成されるまでには熟成していないため、収益価格は低位に求められた。よって、決定に際しては比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との比較検討、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案した。

地域要因

商業繁華性のやや劣る幹線道沿いの地域ではあるが背後の住宅地の堅調な需給動向を受けて、周辺地域の需要も概ね安定的に推移してしている。

地域要因の将来予測

低層店舗、作業所等が立ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、新規の店舗等の出店はほとんどなく、商業地域としてはやや衰退傾向により推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は低層の店舗や事務所、一般住宅等が混在する商業地域で、収益獲得を目的とする取引は皆無であり、賃貸市場は総じて未成熟であると言える。よって需要者は、収益性に加えて快適性、利便性等をも考慮して行動するものと思料される。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業施設の大型化、郊外化が進行するなか、背後の住宅地の堅調な需給動向を受けて、周辺地域の需要も安定的に推移してしている。

地域要因の将来予測

低層店舗や低層の店舗併用住宅の建ち並ぶ商業地域であるが、郊外型大型店舗の進出により商業繁華性は徐々に衰えつつあり、今後は徐々に商業系用途から住宅系用途へと移行するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は低層店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域で、自己利用の物件が中心となっている地域であり、賃貸市場は総じて未成熟であると言える。よって需要者は、収益性に加えて快適性、利便性等をも考慮して行動するものと思料される。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅、中小工場等が混在する住宅地域で、今後工場の住宅地化が進むものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。南区北西部に位置する住宅地域で、取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等がある住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は交通利便性や価格の値頃感を反映して、実需を中心にほぼ横ばい傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層の一般住宅等を中心にアパート等も見られる既成の住宅地域である。周辺には大規模工場等を配し、住環境はやや劣るが、当面現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、南区南部に位置し、アパート等の収益物件は散見されるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域においては自用目的の取引が中心であり、収益性に見合った収益物件は殆ど見られず収益不動産市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。以上より本件においては、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、前年公示価格との見当も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

狭小な街路が多い旧来からの既成住宅地域であるが、最寄駅への接近条件が良く、需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする、熟成度の高い住宅地域であるが、旧来からの狭隘な街路が多く、外部からの転入者も少ない地域ではあるが今後も現状を維持し、地価は概ね横ばいにて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現状を維持しながら、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。