地域要因

一般住宅を主とする住環境良好な住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。需要は総じて堅調も総額が嵩む画地に対する需要は鈍い。

地域要因の将来予測

中規模の低層戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認められず今後も同様と思料する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模住宅が多い閑静な住宅地域であり、主たる需要者は居住の快適性・利便性を重視する自己の居住目的の個人である。比準価格は、当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的な価格である。賃貸想定により求めた収益価格は、基準容積率の影響から投資採算性が劣るため低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性はやや低いが駅に近いことと武蔵小杉地区にも近いことから、地価は上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、店舗・事務所やマンション等が混在する地域で、最近はマンションの割合が増えてきている。取引は自用目的のものが多く賃貸を想定した収益価格は、地価水準に見合う賃料・一時金の収受が困難なため相対的に低位に求められた。したがって、取引事例に基づく実証的な比準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連を考慮し代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、マンション素地としての需要や背後住宅地の動向等が下支えとなり地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成の商業地域であり、当該地域において特段の変動要因は見込まれないことから当面は現状維持で推移すると予測する。なお、地価水準はやや上昇の傾向で推移している。

価格決定の理由

手法適用により得られた両試算価格について、収益価格が低位に求められたが、これは自用の店舗、事務所等を中心に構成される近隣地域の地域的特性によるもので、不動産賃貸を前提とした収益性はさほど重視されない市場構造に起因すると思料する。よって、市場参加者の観点から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに対象標準地の推移、動向及び下記の代表標準地との検討結果等を考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR武蔵小杉駅北口広場に面し、周辺では大規模マンションが建築中。更なる背後人口の増加が期待され、地価は強含み傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は武蔵小杉駅を含む主要駅の商業地を中心に事例を収集採用しており、将来性を先取りした価格となっている。収益価格は最有効使用と判断される高層店舗付事務所の建築・賃貸を想定し、査定したものである。そこで、代表標準地との検討結果を踏まえ、将来性及び市場実態が反映された比準価格を重視し、商業地本来の収益性が反映され、理論的かつ安定的な収益価格をも勘案し、さらに単価と総額との関連をも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動要因なく、閑静な住宅地として需要は堅調である。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場の取引の実態をもとに求めた価格で、収益価格は対象不動産が生み出すであろう収益を基に求めた価格である。標準地は戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地に存し、収益性よりも居住の快適性及び資産性を重視する地域である。また、比準価格及び収益価格を求める際の資料の信頼性は同等と判断したので、比準価格を重視し収益価格を斟酌し、前年地価公示等との継続性、代表標準地からの検討結果を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり住環境等に変動はみられず、交通利便性が良好であることなどから土地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、今後とも現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は標準地と位置関係の近い事例等を重視して適切に試算された。一方で収益価格は低層共同住宅を想定したが、標準地の画地規模及び容積率では投資採算性に見合う賃貸用建物が建設できないなど需要者は収益性よりも住宅地としての快適性を重視して価格決定する傾向が強いため相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

雪谷地区は住宅地として熟成し人気もある。マンション用地は不動産業者等の需要が根強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

不動産業者等による分譲目的の中高層共同住宅等の敷地の取引が主であると考えられる、賃貸不動産等の収益目的の土地需要は少ないことから収益還元法の適用は断念した。このことから市場を反映する実証的な比準価格を中心とし、主たる市場参加者である不動産開発業者の企図を反映するものの想定事項の多い開発法による価格を参考とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅である新丸子駅のほか、武蔵小杉駅からも徒歩可能。武蔵小杉駅周辺再開発事業の波及効果が期待されることから、地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、市場参加者は商業目的の法人、不動産開発会社等と考えられるため、収益性を反映した収益価格も検討し、需要者層をほぼ同じくする取引事例から求めた比準価格を重視した。本件では多数の信頼性のある取引事例により求められた比準価格、商業用建物想定に基づく収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の動向にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR南武線沿線の駅徒歩圏の熟成した住宅地域で、住宅地への需要は旺盛であることから地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅のほかアパート等もみられる住宅地域であるが、自用目的の取引が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。主な需要者は自用目的の個人で、収益性よりも居住の快適性、利便性等を重視する住宅地域に属することから、市場の取引動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積の進む武蔵小杉駅に近く、周辺での大規模商業施設の開店による客足の流動性等が安定した。その結果、地価は強含み傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は武蔵小杉駅、類似性の高い主要駅を中心に事例を収集採用しており、将来性を先取りした価格となっている。収益価格は最有効使用と判断される中層店舗付事務所の建築・賃貸を想定し、査定したものである。そこで、代表標準地との検討結果を踏まえ、将来性及び市場実態が反映された比準価格を重視し、商業地本来の収益性が反映され、理論的かつ安定的な収益価格をも勘案し、さらに単価と総額との関連をも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。