東京都大田区久が原４丁目６８９番１０(千鳥町駅・久が原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


502,000円

2017年01月01日に行った東京都大田区久が原４丁目６８９番１０(東京都大田区久が原４−４２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を502,000円/㎡としました。

東京都大田区久が原４丁目６８９番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都大田区久が原４丁目６８９番１０
住居表示久が原４−４２−４
価格502,000円/㎡
交通施設、距離千鳥町、750m
地積173㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北7.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川正美氏による調査レポート

不動産鑑定士市川正美
価格502,000円/㎡
個別的要因市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動要因なく、閑静な住宅地として需要は堅調である。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、久が原地区を中心に東急池上線沿線の閑静な住宅地域。主たる需要者は同一需給圏内の居住者のうち富裕層が多く、圏外転入者は少ない傾向にある。当該地域は良好な居住環境が維持され、従来から知名度がある地域であることから、区内においても優良住宅地として位置付けられ需要は安定的である。市場の中心となる価格帯の単価は、40万∼60万円程度、総額は規模により左右されものと思料する。
一般的要因我国の景気は緩やかな回復傾向にあるが、先行き不透明感が漂う中、海外景気の下振れリスク等の影響に留意する必要がある。

加涌康士氏による調査レポート

不動産鑑定士加涌康士
価格502,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的中規模画地の住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られないが、高級住宅地として地価は安定的に推移する。
地域要因の将来予測区画整然とした閑静な住宅地域として成熟している。相続等により土地が細分化されるケースが見受けられるが、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大田区内のうち東急線沿線の住宅地域である。主な需要者は、地縁性を有する40代∼50代の買替層である二次取得者を中心に、転売目的の不動産業者や建売業者等である。知名度があり、街区が整然とした中規模の住宅が多い。建売住宅では土地が細分化され25∼30坪程度に区画割りされるケースも見られる。取引価格帯は規模によるが、土地で概ね坪当たり160∼180万円程度、新築建売住宅で概ね総額6∼8千万円程度と把握される。
一般的要因景気は一部に改善の遅れもあるが、雇用所得環境の改善と各種政策効果で緩やかな回復が期待される。地価は上昇傾向にあるが上昇の鈍化がみられる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5775572
北緯 139度6929278

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

千鳥町駅(地価相場 482,000円/㎡)久が原駅(地価相場 502,000円/㎡)下丸子駅(地価相場 344,500円/㎡)池上駅(地価相場 459,000円/㎡)鵜の木駅(地価相場 482,000円/㎡)武蔵新田駅(地価相場 415,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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