地域要因

区画整理事業が進捗し豊田駅南口では熟成度が高まりつつある。駅北口ではイオンモールの開業以降利便性が向上した。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業の進捗に伴い、住宅地域としての熟成度が高まっていくものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は豊田駅徒歩圏内の住宅地域で、近隣周辺には賃貸共同住宅も在するが自己居住を目的に価格形成されている住宅地域である。収益価格は事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的ではないため、求めないこととした。従って、実際の取引水準を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討及び最近における市場動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

安定した需要が見込める地域で特に地域要因の変化は見受けられない。地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因は見られないため、当面は現状のまま推移すると予測する。価格動向についても概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

本件地域における取引の大半は自己使用目的の住宅用地の購入であることから、このような取引事例を採用して試算した比準価格は居住の快適性や利便性による経済価値を表した価格であり、対象標準地の価値を適切に表していると言える。よって、代表標準地との均衡を考慮した上で比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

北野街道沿いでマンション、量販店、事務所や一般住宅等が混在していたが、マンション等の建設に代わり一般住宅が進出している地域である。

地域要因の将来予測

北野街道沿いは以前はマンション適地であったが、最近は宅地を細分化した建売住宅へ転換しつつある。今後もその傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格のみ採用した。最近は幹線街路であっても、収益用途より換金性の高い住宅用途に着目する建売業者が購入する傾向が高い。比準価格は自己使用取引が多い実際の不動産市場で取引された価格を反映して求められているので実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は駅から近いが、地積が小さく、十分な収益が実現できないので新たなアパート投資する環境はない。よって、採用した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

丘陵北傾斜地の大規模造成住宅団地で、生活の利便性が劣る他、高齢化率も高い地域で、ダラダラとした地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が整然と建ち並ぶ丘陵北傾斜地に造成された分譲住宅地域で、要因の変化が見られないため、現状のままで推移するものと予測した。

価格決定の理由

地区計画により戸建住宅地域として純化し、賃貸住宅の経営による合理的な収益性分析ができず、また自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は同じ団地内の他、地勢や造成の品等・規模を同じくする京王線沿いの住宅団地から規範性の高い取引事例を採用し、説得力や信頼性も高い。よって、比準価格を採用することを妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内にある住宅団地であるが、高齢化が進んでおり、傾斜地にあるため地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

既存の住宅団地で傾斜地にあり、高齢化が進行していることから、地価は、不動産市況の動向にもよるが、弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

主たる需要者は居住目的の個人であり、現実の取引事例から導出した比準価格が市場の特性に対して適合している。本件においては、多数の信頼性のある取引事例が得られた。また、賃貸需要が少なく、賃貸事業を想定することは合理的ではないため、収益還元法は不適用としている。従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路整備事業が完了しているが西方に地域では事業中で、次第に周辺地域も含めて街路事情が整備されつつある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの店舗・共同住宅が混在する地域で、道路拡幅事業は完了し、歩道も整備済み。車両通行量は多いが人通りは少ない。幹線道路沿いの場合、その用途は景気に左右されがちで以前より商業系利用が見込める。

価格決定の理由

賃貸物件は従来からの土地所有者が土地の有効利用・節税等を考慮しているもので、土地を含んだ投資採算性を考慮していないケースも多く、また店舗付住宅を想定したが共同住宅や自己利用も見受けられる地域で、収益価格は、低く試算されたと思慮する。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を参考に留めた。さらに、周辺公示地や代表標準地等の均衡に考慮して鑑定評価額を上記のとおり比準価格と同額とした。

地域要因

周囲では土地区画整理事業による街づくりが進められ、年々、周辺一帯の住環境は良化しているため、地価は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

近隣地域周辺では土地区画整理事業により街づくりが進められ、年々、豊田地区一帯は住宅地の需要が高まりつつある。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し、適切に求めることができこの価格の精度は高い。共同住宅も見られる住宅地域であるが、対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、収益還元法での共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算は行わなかった。近隣地域は収益力より快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域である。以上より比準価格を採用し、代表標準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

特に顕著な地域要因はないが、最寄駅から徒歩圏と利便性にめぐまれているため、建売需要は好調である。今後も同様な傾向で推移していくものと予想される。

価格決定の理由

比準価格については概ね適切な取引事例が採用できたと判断される。近隣地域には共同住宅等も存するものの、収益性を重視した土地取引がほとんどなく、また、対象不動産の個別性からも共同住宅の建築想定が困難であったことから、収益還元法の適用は断念した。よって、本件においては比準価格を重視し、代表標準地との関連の検討を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平成28年春頃までの市場の動向が通年での上昇に結びついたと見られるが、最近は勢いが鈍化している。

地域要因の将来予測

地域の発展または衰退を促す要因は特に認められず、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は南平駅から徒歩圏内の平坦な住宅地域で自用の住宅地としての利用が中心であることから、自用の住宅地を求める需要者の意見が反映されている比準価格の信頼性は高い。収益価格は元本価格に見合う賃料水準を収受することが困難で、事業収支の面から共同住宅の想定も困難であるため適用することができない。よって、比準価格を採用のこととし代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅団地であるが、駅から遠く高齢化の進んだ古い住宅団地で地価は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地区計画により共同住宅の建築が制限されているため、周辺では賃貸物件はほとんど見られず、また、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域であるので、収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心となっている戸建住宅団地で、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

不動産価格の二極化の中で当該地域は利便性にやや劣り、競争力が弱いため需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は購買力に変化がないため、ほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地周辺は、収益価格の前提となるマンションやアパート等の賃貸物件はほぼ見られず、取引は自己居住用の戸建住宅取引が中心である。従って、収益価格は試算せず、自用目的での取引価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。決定にあたっては、区画が整然としているものの、駅への接近性が劣る地域との価格バランスに留意した。

地域要因

JR豊田駅北口の商業施設による繁華性及び利便性の向上の影響を受け、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

駅前大型商業施設により繁華性及び利便性の向上が見られるJR豊田駅から徒歩圏内にある中小規模の一般住宅が建ち並ぶ低層住宅地であり、今後も良好な住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産は豊田駅徒歩圏内の住宅地域に存し、自己使用の戸建住宅地取引が大半であり、画地規模が小さく元本価格に見合う賃料水準を収受可能な賃貸住宅の建築が困難であるため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い複数の取引事例に基づき試算され、自用の住宅地を求める需要者の意見を反映した実証性及び規範性が高い試算価格であると思料され、よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。