東京都日野市南平２丁目５１番２(南平駅・多摩動物公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
125,000円
2017年01月01日に行った東京都日野市南平２丁目５１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を125,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都日野市南平２丁目５１番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 125,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南平、800m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.0m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
齋藤善彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤善彦 |
|---|---|
| 価格 | 125,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域は大規模分譲住宅地内の一角で区画街路は整然としているが、傾斜地のため利便性が劣り価格動向は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理された戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域要因に特別な変動はみられず、今後も現状を維持して推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、日野市を中心に隣接市におよぶ地域のうち、京王線沿線の住宅地域の範囲である。需要者の中心は一次取得者や地縁性のある個人であり、中規模以上であれば、建売住宅等の分譲目的の開発業者である。近隣地域は大規模分譲住宅地内の一角で区画街路は整然としているが、傾斜地のため利便性が劣り価格動向は弱含みである。価格帯は、新築戸建住宅で3500万円前後が中心である。 |
| 一般的要因 | 日銀の金融緩和や政府の経済政策、雇用情勢の改善等により、不動産市場は二極化の傾向は見られるものの、総じて底堅く推移している。 |
山本剛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本剛 |
|---|---|
| 価格 | 125,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北面傾斜の分譲団地の中腹で、近隣における市場性は普通であるが、近隣の住宅需要は低迷している。個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 北面傾斜面の古い分譲住宅団地で、老齢化や生活面の不便さや防災面の不安から需要低迷し、地価は下落傾向を続けている。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅から徒歩約10分であるが、北面急坂道を利用する京王沿線の古い分譲住宅団地である。居住者の老齢化に伴い冬季・豪雨時・崖崩れを含めて防災面で不安な生活に不便な住宅地域のマイナス評価が定着している。 |
| 市場の特性 | 京王線北傾斜の丘陵面の古い造成分譲団地で、取引事例は近隣、隣接周辺地域の丘陵分譲団地の最近の宅地に係る売買事例を採用しており、実証的で信頼性が高い。但し、売買価格は売り手側の事情に伴い相当の価格差が生じていることが特徴で、特に分割に問題のある規模過大地は更に低価格になる。生活面での不便、土砂崩れ等の防災面の不安、居住者の老齢化と離反等が目立ち始めている。自己利用目的の中古物件が取引の主体になる。 |
| 一般的要因 | 景気は米国大統領選後の円安と株高で回復傾向にあるが、日野市の京王線丘陵の分譲団地は需要が低迷し下落基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6551061 北緯 139度3981351 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都日野市新井８６３番３０東京都日野市上田６１８番４東京都日野市南平６３７番３１東京都日野市南平９丁目２１番４東京都日野市三沢２丁目７番４東京都日野市東豊田２丁目２４番１０東京都日野市南平二丁目２６番３東京都日野市大字日野５９８３番４東京都日野市平山一丁目１３番３滋賀県蒲生郡日野町大字松尾字街道１５７８番
参考：近隣駅の地価相場
南平駅(地価相場 171,000円/㎡)多摩動物公園駅(地価相場 130,000円/㎡)程久保駅(地価相場 130,000円/㎡)豊田駅(地価相場 202,000円/㎡)高幡不動駅(地価相場 130,000円/㎡)中央大学・明星大学駅(地価相場 127,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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