地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域の取引事例がなく、同一需給圏内の商業地の事例を広く収集し採用した。収益物件は当該地域及び周辺の商業地域に多く存在するため賃貸事例により支払賃料、保証金等の水準を把握し収益価格を試算した。しかし収益用不動産として投資目的で取引されるビルは少ない。よって市場における取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらには代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

狭山市駅東口の区画整理区域内に立地する。良好な居住環境が形成されており新規供給も見られるため住宅需要の強さを背景に地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

区画整理事業の進捗率が高まり、街路整備や良好な居住環境が形成されつつあり住宅需要が強まっている。未利用地が多く見られるため、今後も新規供給が見込まれ、地価動向は上昇傾向と思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得られた。一方収益性については近隣地域及び周辺には単身者向け・ファミリー向け共に共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準になく近年建築費も上昇傾向にあるため、収益価格は低位に試算された。したがって主に自用目的の取引に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

基地や中小工場に近い居住環境であるが、狭山市駅まで徒歩圏であるため一定の住宅需要が認められる地域である。地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は最寄駅から徒歩圏内にあり中小工場、住宅等が混在する基地に近い地域であるが、未利用地が残り、新規供給も見られる。地価動向は住宅需要が安定的で横ばい傾向と思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得られた。一方収益性については近隣地域及び周辺には単身者向け・ファミリー向け共に共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準になく近年建築費が上昇傾向にあり、収益価格は非常に低位に試算された。したがって自用目的の取引に基づく比準価格を標準とし収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近く、住環境も良好で景気回復の動きから地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

駅への利便性が高い住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価はやや強含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

狭山市の住宅地域において多数の信頼ある取引事例を収集し得た。近隣地域及びその周辺には、戸建住宅が中心であるが、駅への接近条件も良好なことから共同住宅も見られる。しかし、賃料水準は低く収益用不動産として投資目的で取引されることは少ない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、周辺の標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

狭山市駅まで徒歩約14分の既存の低層住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測される。地価動向は、横ばいと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で、賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、賃料水準が低く収益用不動産として投資目的で取引されることは少ない。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

狭山市駅勢圏内の従来からの住宅地域である。周辺では新規の宅地供給も見られるが、住宅需要は安定しており地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は空地等が残存する従来からの低層住宅地域で、最近は土地の細分化も進みつつあるが、地域要因の大きな変化・変動はないものと予測する。地価動向は、需給が安定していることから横ばい傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺には単身者向け・ファミリー向け共に共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準になく、近年建築費も上昇傾向にあるため、収益価格は非常に低位に試算された。したがって主に自用目的の取引に基づく比準価格を標準として収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域として環境との均衡を得た地域であり、当面は現状を維持して推移してゆくものと予測する。地価は概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

幹線道路沿いに自動車関連店舗等が立地する路線商業地域であり、自用物件を希望する需要者が多い一方、経済合理性のある賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。本件では周辺の土地の価格水準を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

都市計画道路狭山市駅上諏訪線が事業中だが、近隣地域への影響はあまりないと見られる。地価はやや弱含みの推移。

地域要因の将来予測

国道16号と航空自衛隊入間基地の間に位置する既存の住宅地域。地域要因の変動は特になく、今後も現状程度で推移するものと見られる。地価は横ばい乃至弱含みと予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を採用して求めた。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準に投資採算性がなく経済合理的な想定は困難なため試算を断念した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

農家住宅が散見されるほか、未だ周りに畑や空地があり、次第に住宅地域としての熟成度を高めていくものと思われるが、最寄駅への接近性に劣るため、その進捗は緩やかで、当面は現状維持のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸アパート等も見受けられるが戸建住宅が中心であり、取引需要も、自用目的での土地建物一体としての戸建住宅の取引、あるいは戸建住宅建設のための土地取引が中心となっている。収益価格は、地積が小さく、最寄駅からも遠く、市場参加者にとって価格決定の指標にはなり得ず、適用を断念した。したがって、代表標準地との均衡にも留意のうえ、市場の取引実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

狭山市2．0㎞に位置する接近性に見劣りする住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は一般住宅等の自己使用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟で、事業収支の観点から経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格の適用は断念した。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠いものの、幹線道路沿いの商業地域として沿道型店舗が多くみられる地域である。

地域要因の将来予測

当地域は狭山市中央通り沿いの路線商業地域であり、繁華性等の要因に変動はなく現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目して求めたもので実証的な価格である。収益価格は賃貸収入を前提とする収益性を反映した価格である。それぞれ妥当性を有するが、最有効使用は沿道型低層店舗地であるものの、賃料水準が低いことから収益価格は低めに求められた。そこで、市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

狭山市3．6㎞に位置する接近性に見劣りする市街化調整区域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅等が見られる市街化調整区域内の既存の住宅地域であり、地域の発展又は衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

当該近隣地域は市街化調整区域内の既存の住宅地域で、自己使用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は市街化調整区域内に位置し、最寄駅から遠く、賃貸市場が未成熟であるため、適用を断念した。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から距離があり、特段の地域要因の変化はない。地価は弱含である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする既存の住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価は弱含みで推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が一低専のため経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なことから収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を標準とし、現下の地価動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 市街化調整区域内の農家集落地域であり、特筆すべき地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

 特筆すべき発展的要因は認められず、今後も現状維持程度の推移をするものと予測されるが、土地需要は弱く、地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

 当該近隣地域は、自己使用目的の一戸建住宅需要が中心であり、また、駅へ遠隔な位置にあるため、賃貸市場は形成されておらず、収益目的の取引は皆無であることから取引事例比較法による比準価格が価格判断の中心となるものであり、収益還元法は適さないものと判断し、本件での適用を見送った。よって本件では比準価格を標準としつつ、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏外にある低層住宅地域で、今後も現状程度を維持しながら、住宅地域としての熟成を深めていくものと予測する。地価動向は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象地の市場性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方、収益価格については、最寄駅から徒歩圏外であり、賃料水準から把握した収益性は著しく低くなるため、市場参加者にとって価格決定の指標にはなり得ず、適用を断念した。したがって、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で、標準地は第一種低層住居専用地域内にあり、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能である。従って、収益価格の試算を断念し、市場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。