地域要因

長引く経済不況を受け、企業収益は低下し、商業地の新規需要は低迷している。

地域要因の将来予測

当地域は低層の店舗・営業所が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であるが、接面道路が25mあることや容積率が 300％あること、市中心部から2．2㎞程度であること等から、今後マンション用地への移行が予測される。

価格決定の理由

収益価格は標準地上にRC造5階建ての業務用店舗兼共同住宅を想定して試算したが、長引く経済不況による経営不振や過当競争等から支店等を廃止する動きが数年前からみられ業務用店舗等への需要は激減している。そのような状況下での収益価格であり業務用店舗への需要は流動的で収益価格の信憑性は低い。一方、比準価格は市場性を反映した実証的な価格と判断される。よって、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

宮崎市北部の住宅地域であるが、生活上の利便性が比較的良好であるものの、やや割高であり、地価はいまだ下落傾向で推移してる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層の戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、民間アパート等の収益物件があるものの、ほとんどが旧来からの自己所有地を運用とするもので、収益還元法は適用しなかった。比準価格については市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。従って、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地及び前年標準地価格からの検討、かつ現在の経済状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域で、特筆すべき地域要因の変化は見られないが、県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域である。特筆すべき地域要因の変化は見られないが、県内における景気回復の遅れの影響等により、需要は少なく地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、やや高台に形成された戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、近隣地域内にはアパート等の収益物件は見られず、自用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。取引事例は類似地域の信頼性のある事例を採用した。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層店舗等を中心とする商業地域であるが、郊外型店舗の進出及び県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は幹線沿いに、店舗、病院のほか農地も混在する地域である。郊外型大型店舗の進出及び県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、幹線沿いに低層店舗、飲食店等が中心となっている路線商業地域であるが、取引においては自用の店舗用地等としての取得が多く、賃貸市場が未成熟であり、適切な賃貸事例の収集が困難なため収益価格は試算しなかった。取引事例は、類似地域の信頼性のある事例を採用した。以上により、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

モール型ショッピングセンターの進出が見られたが価格変動要因となるまでは至らず、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は店舗、事務所等が見られるバイパス沿いの路線商業地域である。隣接地にモール型ショッピングセンターの出店があったが土地価格に影響を与えるまでは至らず、地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用店舗が中心で要因比較可能な店舗に係る賃貸事例の収集が困難であることから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。したがって、自用目的が主で信頼性のある取引事例によって求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自動車販売会社等を主とした商業地域であるが、郊外型店舗の進出及び県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗、自動車販売会社等が建ち並ぶ路線商業地域である。郊外型大型店舗の進出及び県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、幹線沿いに店舗、自動車販売会社等が建ち並ぶ路線商業地域であり、法人事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。取引事例は、類似地域の信頼性のある事例を採用した。以上により、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件はやや劣るものの、市中心部に位置し、利便性に優れており、下落傾向から転じて、値が戻りつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、市中心部に近い熟成した住宅地域である。競合関係にあるマンション建築も落ち着きつつあり、利便性に優ることから、地価は安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

低層の戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、民間アパート等の収益物件があるものの、ほとんどが旧来からの自己所有地を運用とするもので、収益還元法は適用しなかった。比準価格については市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。従って、本件においては比準価格を標準とし、前年標準地価格からの検討、かつ現在の経済状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成感のある良好な住宅地であり、特筆すべき大きな地域的変化も見られないが、地価は緩やかな上昇傾向にあるものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層の戸建住宅を中心とした住宅地域である。品等が高く熟成感のある住宅地で、特筆すべき地域変化はなく、良好な居住環境は、今後も安定して推移するものと思われる。

価格決定の理由

熟成度のある良好な住宅地であり、市内において代替・競争関係にある地域の取引事例から比準価格を導出したが、補・修正は適切であり求められた価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方、収益性からの接近である収益価格は、収益性よりも居住性を重視する住宅地にあって低位に求められた。よって、比準価格を標準とし収益価格を参考に留め且つ、前年価格並びに代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長引く景気の低迷により空店舗も目立つなど、商業地需要は依然として低迷しているが、地価の下げ止まり感もあり、やや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 当該地域は、各種店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、空き店舗が多く見られるなど商業地需要は低迷しているが、地価の下げ止まり感もあり、地価水準自体は、やや弱含みで推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

 近隣地域内は、各種店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であるが、土地取引は低調で、地価もやや弱含みで推移している状況にある。また収益価格の試算も行ったが、景気の低迷により賃貸市場は極めて低調に推移しており土地取引価格水準よりも低位なものとなった。以上により価格の決定にあたっては、比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られないが、上記の一般的要因を反映し、地価は若干の上昇に転じている。

地域要因の将来予測

古くからある高台の住宅地域であり、地域要因に格段の変動要因は見られないものの、需要が改善し地価は僅かながら上昇へ転じている。

価格決定の理由

戸建住宅を主とする既成住宅地域で、都市計画法上も第一種低層住居専用地域に指定されており、収益性を前提とした価格形成がなされておらず、賃貸収入を目的とした収益物件を想定することが適切ではない。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は見られないが、街路条件が悪く、相対的に需要が弱いことから、地価は弱含みで推移すると思われる。

地域要因の将来予測

宮崎駅北東方に形成された戸建住宅を中心とする生活利便性の良好な既成住宅地域である。しかし、街路連続性に難があり、需要が弱いことから、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、比準価格は、類似性の高い取引事例に基づき試算した。一方、収益還元法は、街路連続性が悪く、実現性の高い共同住宅の想定が困難であるため適用を断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実際の取引に基づいて試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に周辺の公示地等との均衡、前年標準地価格からの変動にも留意し、上記の通りと決定した。

地域要因

アパート等の建設も見られるものの、地域要因の大きな変化は見られず、今後も地価は若干の下落傾向で推移するものと考えられる。

地域要因の将来予測

市中心部から北東方に形成された古くからの住宅地域である。比較的生活利便性は良好なものの、狭隘な道路沿いの小規模宅地が多く、周辺の新興分譲地域の影響等から需要はやや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

街路が狭小な地域で、低層の集合住宅等も散見されるものの、取引の中心は自己使用目的のものとなっており、また、画地規模から判断すると一般的な賃貸アパートの想定は困難であるため、収益価格の試算は断念した。したがって、本件においては、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を中心に、代表標準地からの検討及び前年標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宮崎市北部の住宅地域であるが、生活上の利便性が比較的良好であり、地価は下げ止まりから横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

近くに大型商業施設が出来て生活上の利便性が向上した地域である。街路条件がやや劣る地域であるが、生活上の利便性が比較的良いことから、地価は下げ止まりつつある。

価格決定の理由

低層の戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、民間アパート等の収益物件があるものの、ほとんどが旧来からの自己所有地を運用とするもので、収益還元法は適用しなかった。比準価格については市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。従って、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地及び前年標準地価格からの検討、かつ現在の経済状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宮崎市の古くからの住宅地域で、地域要因に変動はない。周辺への大型商業施設の進出による、特段の地価への影響は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、宮崎市東部の大型商業施設に近い低層住宅を中心とする地域である。今後とも現状どおり推移していくと予測され、地価水準は、底堅く推移している。

価格決定の理由

当該地域は、宮崎駅東方の低層の一般住宅地域である。比準価格は、周辺類似地域内の取引事例から求めたもので、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。当該地域は、快適性を重視する地域であり、事業収支の観点からも収益性を考慮することは非合理的である。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業が進行中の住宅地域で、居住環境は向上しつつあるが、県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅のほか農地が見られる住宅地域である。土地区画整理事業が進行中で居住環境は向上しつつあるが、当分の間は現状を維持しながら、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅のほか農地が見られる住宅地域で、自用目的の取引が中心で賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。取引事例は、類似地域の信頼性のある事例を採用した。居住の快適性を重視する住宅地域であり、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。