地域要因

平成27年4月にJRおおいたシティ（大分駅ビル）が開業した。また、商業施設のアクロスプラザ大分駅南が平成28年9月頃に完成する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。繁華性のやや劣る商業地域で投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな地域要因の変動はないが、駅ビルのオープンに伴い当該地域も客足の増加が見られる。

地域要因の将来予測

中心商業地域の一郭をなす商店街であり、大分駅ビルの開業に伴い客足も増加しており、事業者からの需要も十分に見込めるエリアであり、中心市街地活性化の期待から地価は反転の兆しを見せており注視を要する。

価格決定の理由

取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。一方、収益価格は賃貸市場が縮小傾向にあることから低位に試算され、建物想定の多様性の観点からも信頼度は低い。したがって、本件においては市場の実態を適正に反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅ビルや県立美術館の開業等の影響を直接受ける地域であり、地域の集客力は向上している。地価も、明らかな上昇傾向に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成市街地のため、原価法の適用を断念した。収益還元法は、店舗兼事務所ビルを想定して適用した。しかし、賃料水準は、元本たる土地建物の価額のみならず、主として需要の如何によって定まる傾向にあることや、将来の転売益への期待から、元本と果実の相関関係が希薄となる傾向にある。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年公示価格からの変動要因の検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR大分駅ビルがH27年4月に開業し、今秋には4階建の大型商業ビルが開業予定で、駅南地区の利便性は格段に向上し、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

平成28年度換地処分予定の駅南土地区画整理区域に隣接する住宅環境良好な住宅地域で、関連街路事業等基盤整備の進捗や駅ビルの開業等、生活関連施設の充実により駅南地区一帯の住環境や利便性が向上している。

価格決定の理由

 既成市街地であるため原価法の適用を断念した。近隣地域及び周辺地域では賃貸アパートが混在するものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低めに求められたので、資料が豊富で信頼性が高く、実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額とのバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大分駅ビルの開業に加え、駅のそばに新たな商業施設がオープンする等利便性が向上している。

地域要因の将来予測

大分駅ビルが開業して以降も、駅周辺では生活利便施設が更に充実しつつある等発展傾向にあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も混在する地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。駅周辺では投資目的で収益性を考慮した需要も見られるが、近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域であるため、居住の快適性を考慮して試算された比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅ビル開業及び駅南地域とのアクセス性向上の効果で、土地取得意欲の高まりが見られ、駅に近い商業地域の地価は横ばいからやや強含み。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大分市中心部の幹線道路沿いの商業地の事例を多数採用して試算した比準価格は実証性並びに信頼性の高い試算価格として求められた。収益価格は中心商業地としてはやや空物件も見られる周辺の賃貸不動産の需給動向及び賃料水準等を反映しやや低位に求められた。実証性規範性の高い比準価格を重視して、周辺地域の収益性を反映した収益価格と比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成市街地のため原価法は適用しなかった。

地域要因

駅ビル開業の影響は大きく、特に立地による通行量の差が出てきており、新規出店や閉店、テナントの種類や賃料の変動状況等に注視する必要がある。

地域要因の将来予測

県庁に近い事務所街と中心商店街との境に位置する店舗通りで、古くからの中層ビル等が建ち並ぶが、大分駅ビル開業に伴い人の流れが変化し、南方では都市計画街路の工事も控えており、今後を注視する必要がある。

価格決定の理由

比準価格は多数の取引事例を収集し、近距離の事例を中心に試算されており、市場性を反映していると思料する。収益価格は近隣地域における業務需要の減退や敷地規模を反映し相対的に低位となった。近隣地域等にはテナントビルも見られるが自己使用目的の取引も少なくないので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅周辺開発が進み、主となる駅ビルが新規開館したとともに、周辺商業地でも取引が見られ、活性化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は商業地においては注視すべき価格であるが、近隣地域は商業用賃貸ビル等が集積する地域ではなく、店舗・事務所兼居宅用賃貸が主となる地域であり、高い収益性までは見込めない地域となっている。本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅ビル開業等により地価が上昇している大分駅周辺の影響が徐々に周辺に広がりつつあり、対象地域についても地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

大分駅周辺の開発により中心部においては居住者及び顧客が増加し地価が上昇したが、その周辺に位置する対象地域についても値頃感から地価は横ばい傾向から微増傾向へと移行しつつある。

価格決定の理由

自用が多い旧国道沿いの既成商業地域であるため、収益価格は低位に求められた。取引にあたっては、他の類似物件の取引価格が価格決定の指標となるため、実際の不動産取引に基づく比準価格は妥当性を有する試算価格といえる。なお既成商業地域であるため積算価格は適用できなかった。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大分市中心部から離れた既成住宅地域であるため、特に地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法は適用できなかった。また、戸建住宅が中心な地域であり、アパート等の収益物件は皆無であるため収益還元法も適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し、代替性や地域の類似性等の検討を行い試算されており、市場性を反映した価格が得られた。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境整備事業が進み、道路整備が進行し、居住環境が好転している。

地域要因の将来予測

幅員が狭く小規模画地が無秩序に配置した住宅地域であったが、大分市の住環境整備事業により街路の整備が進み居住環境が好転しつつあり、今後は地価も安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

 既成市街地につき原価法の適用は断念した。比準価格は、類似地域において多数の取引事例を収集し得たことから規範性が高い。収益価格は、小規模共同住宅が散見される程度で、土地価格に見合った収益性は見込めないため規範性が劣る。よって、戸建住宅用地が取引の中心であり、主たる需要者は自用目的の個人であることから比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意することによって鑑定評価額を決定した。

地域要因

近時、県道では沿道型店舗の新規オープンが見られるが、古くからのビルが多く、空室も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、多数の取引事例を収集し、類似性の高い事例を採用し近距離の事例を中心に試算されており、信頼度は高い。収益価格は画地形状を反映し低位となった。近隣地域等には収益物件も見られるが自社所有地も多く、自己所有目的の取引が少なくないことから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接の大分港西大分地区では、ターミナル改良事業が進捗中で岸壁の改良や泊地等が整備されるが、工業地需要は低調で地価も弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己業務目的の取引が主な工業地域であるため、収益還元法は採用しなかった。また臨海部の埋立地であるため再調達原価の把握が困難であり、原価法は採用しなかった。よって大分県内に所在する大規模工場地や臨海部の工場地の事例に基づき、工業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、不動産市場の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件、接近条件等今一つ芳しくなく、代替競争の関係にある不動産に比し、その競争力は徐々に弱まりつつある。

地域要因の将来予測

街路条件の劣る旧来からの住宅地であり、地価は市内中心部の住宅地の影響を受け、微減傾向で推移していくものと思われる。

価格決定の理由

個人の自用目的の取引が中心の地域内にあり、類似の取引事例は類似地域から多数収集でき、比準価格は相対的信頼性が認められる。また、類似地域で賃貸事例も収集されたが個人の自用目的が多い地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。従って、市場参加者は収益性より快適性を重視する中、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西方の寿町に平成27年4月に大分県立美術館がオープンした。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 当該地域はオフィスビルやホテル等が立地する商業地域であるが、オフィスビルの空室率は依然高く、賃料水準の低迷により収益価格はやや低位に試算された。よって、本件においては不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて周辺標・基準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 なお、原価法は既成市街地につき、適用できなかった。

地域要因

地域要因に変化は無い。JRおおいたシティ（駅ビル）周辺の商業エリアに近く利便性は高いが、街路条件がやや劣るため選好性に大きな変化は無い。

地域要因の将来予測

文教地区としての性格も持つ閑静な住宅地域で、今後も良好な居住環境を維持すると予測する。利便性にも優れるが、街路が狭いため大分駅周辺地域の地価上昇の影響が波及するには今後1∼2年を要すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、自用目的で信頼性が高い5事例を採用して試算した。近くに短期大学が有り賃貸需要は有るが、賃貸市場は供給過剰で賃料水準が低いため収益価格は低位になった。近隣地域に係る取引市場は自用目的の市場参加者が主体で、取引価格水準が最も重視される。よって、市場参加者の行動特性との整合性の観点から説得力が低い収益価格は参考に留め、代表標準地との規準価格と均衡している比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。