地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層の住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状で推移するものと考えられる。需給関係も概ね安定しており、地価水準については、若干ではあるが上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は、高台の戸建住宅地域であり、自己所有目的の取引が主である。収益獲得を目的とした賃貸住宅は、ほとんどなく賃貸市場の熟成度が低いことから収益還元法は適用しなかった。従って、本件では、市場性を反映し、同一需給圏に存する取引事例からアプローチして査定した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

居住環境や生活上の利便性に恵まれた住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持で推移するものと思料するが、当該地域及び周辺の宅地需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、居住の快適性や生活上の利便性に着目した取引が中心となる戸建住宅地域であり、賃貸市場が成熟していないため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので、現実の市場性を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を妥当なものと判断し、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅まで徒歩圏内のマンション素地に対する需要は比較的堅調であり、JR千早駅周辺では分譲マンションの建設が行われている。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定していることから、今後も現状の住環境を維持するものと思料される。分譲マンションの販売状況が好調であるため、地価は若干上昇で推移するものと予測する。

価格決定の理由

試算価格として比準価格と開発法による価格が求められたが若干開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力を有する価格である。一方、開発法による価格は分譲マンション開発業者からみた投資採算性を反映した価格であるが、試算の過程において想定項目を含む点は否めない。したがって、本件においては比準価格を中心に開発法による価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模な一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地域の不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、高台の住宅地域である。収益獲得を目的とした低層のアパートは散見されるものの、低層の戸建住宅が中心の地域である。収益価格は、賃貸市場の熟成度が低いことから、やや低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

区画整理事業地区内の国道3号沿いでは、店舗事務所ビル・チェーンストア等の出店が進み、背後の住宅も増加。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業区域内の商業ゾーンとして整備が進められている。背後の住宅等も増加しており、将来は福岡市東部の副都心として、都市機能の導入・形成が進むものと考える。

価格決定の理由

賃貸建物が増加し、収益性に着目した行動が見られるものの、適正な還元利回りの把握が困難であることから、収益価格は相対的に信頼性がやや劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、沿道サービス店舗等の進出の度合い及び背後地の拡大の程度並びに副都心エリアとしての将来動向等をも勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業の工事により各所で工事が進行中。工事が終了した街区では店舗や事務所兼共同住宅が増加しており希少価値よ高値の取引も多くみられる

地域要因の将来予測

当該地域は「香椎駅周辺土地区画整理事業」地区内にあり、当該事業の推進とともにその発展が期待される。背後の住宅等が増加していることから、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

上記需要者は収益性に着目して意思決定をするものの、適正な還元利回り及び建物想定と賃料把握がやや困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺地域の公示地等の水準及び背後地を含む土地区画整理事業の進捗度並びにテナントの推移・動向等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動をもたらす要因はない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は旧来からの既成住宅地域であり、地域に大きな変動をもたらす要因はなく、現状を維持していくものと予測する。地価は堅調に推移していくと予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、自己使用目的の取引が中心であることから、賃貸市場が未成熟で収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象標準地が戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であることに鑑み、事例の採用及び要因比較にあたっては、居住性に着目して試算しており、市場性を反映し規範性が高い。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき地域要因の変動は認められないが、周辺では新築・中古住宅、住宅素地ともに動きが見られ、地価は上昇に転じている。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺地域の一部にアパートが見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は、規範性の高い取引事例を重視して求めており、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅や利便施設に近接する幹線道路背後の閑静な住宅地域で、近くに大学もあることから、自用他用と幅広い需要が見込まれる

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では、ファミリー向けのほか、学生・単身者向けのアパートも数多く見受けられ、自用目的の取引の他に新たに賃貸建物（アパート等）を建築するための土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引も、近年見受けられる。したがって、比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立地が良好であることから、戸建住宅、共同住宅等が見受けられる。住宅需要は徐々に拡大しており、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。立地の優位性が認められる不動産取引は増加しており、地価は緩やかに上昇していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅を主とする既成住宅地域にあることから、最有効使用も戸建住宅である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。本件では快適性を指向する住宅地域にあることより、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅団地で、地域要因に格別の変動はない。需給関係は安定しており、住宅需要の改善を背景に地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地としての熟成度は高く、将来も地域要因の急激な変化は考えられない。地価は堅調な住宅需要を背景に上昇傾向にあり、今後も同様の基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、居住の快適性を重視する既成の戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算出来なかった。よって代表標準地からの検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

香椎台内の建て替え、新規供給は少なく、団地内で大きな変動要因は無い。但し、香椎等の周辺地域ではミニ開発が存し、取引は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと考える。住宅地需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は区画整然とした戸建住宅地域でアパート等の収益物件は全くなく、転勤等の事情により戸建住宅が賃貸されるケースが散見される程度であり、収益還元法は非適用とした。自用目的の取引が支配的であり、本件では比準価格を標準とし、周辺の分譲住宅地域の動向等を踏まえ、標準地が継続地点であること及び周辺公示地等の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からの接近性が劣るが、住宅需要の盛り上がりにより、周辺では中規模開発案件も存するため、地価水準は緩やかな上昇が継続している。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況が盛り返しており、地価は上昇傾向が継続している。

価格決定の理由

戸建住宅を主とする自用目的での取引が中心で、公法上の規制（50，80）等からアパート等の収益物件はほとんど見られない。そのため、賃貸市場が未成熟で収益還元法が適用できなかった。比準価格は、市場性に着目して、周辺の類似地域において収集した香椎・香椎駅東地区等の取引事例を中心に試算したものであり、取引の実態を反映した実証的な価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域における土地需要は徐々に拡大しており、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。立地の優位性が認められる不動産取引は増加しており、地価は緩やかに上昇していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅を主とする既成住宅地域にあることから、最有効使用も戸建住宅である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。本件では快適性を指向する住宅地域にあることより、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地として概ね成熟していることから、需給関係は安定している。既存の画地を分割したうえでの分譲も多い。

地域要因の将来予測

低層の住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状で推移するものと考えられる。既存の画地を分割したうえでの分譲が見込める画地も多いことから、地価水準は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅が整然と建ち並ぶ地域であり、自用目的での取引が主流となっている。収益性よりも主に居住の快適性が追求されることから、収益価格は試算しなかった。よって本件では、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格であると判断される比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路系統が劣る既存の住宅地で、地域要因に格別の変動はない。需給関係は安定しており、住宅需要の改善を背景に地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地としての熟成度は高く、将来も地域要因の急激な変化は考えられない。地価は堅調な住宅需要を背景に上昇傾向にあり、今後も同様の基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、アパートも散見されるが、居住の快適性を重視する既成の戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心であるため、規範性の高い収益価格は試算出来なかった。よって代表標準地からの検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市高速道路との連続性に比較的恵まれた立地等を背景に、地価は横這い傾向から上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

倉庫、営業所、作業所等が建ち並ぶ工業地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は見受けられず、当該地域は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は自社使用を目的とした取引が中心となる工業地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を妥当なものと判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。