地域要因

徳島市街地に加え、小松島、阿南方面へのアクセス性にも恵まれていることから、サラリーマン層からのまとまった需要がみられ、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

徳島市南部のJR地蔵橋駅近くの戸建住宅地域。徳島市内や県南主要都市へのアクセスが良好であることからサラリーマン層からの市場人気が高く、値頃感もあって地価は底堅く推移すると予測する。

価格決定の理由

駅近くといった立地条件を活かし、周辺にはアパート等の収益物件も散見されるが、標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。近隣地域は勤労者を対象として開発された戸建住宅団地として熟成しており、かつ付近においても同用途での新規宅地開発が見受けられる。自用目的での取引が多い住宅地域であると考えられることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

勝浦川対岸では南環状道路の整備が進み、中心部へのアクセスが改善しているが、郊外の住宅地域として、地価はなお弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

徳島市南東部郊外の既成の住宅地域。勝浦川河口部南岸に位置し、洪水・津波浸水も想定される土地柄で有るが、自動車関連の沿道サービス施設が建ち並ぶ県道背後にあって、当面、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

面大地等を利用した低層の賃貸住宅等も少ないながら見られる地域であるが、面積の狭い分譲地に賃貸を想定するのは経済合理性に欠けるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、周辺類似地域の自用目的の取引事例により試算したもので、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、一般的要因の動向、単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動は認められない。外縁部の農家集落地域では、需要は限定的であり、地価は前年と同程度の下落幅で推移している。

地域要因の将来予測

利便性に劣る農家集落地域では、土地需要の活性化に繋がる要因を見出し難い状況にある。地価の下落幅は相対的に大きく推移しており、下落基調の収束には時間を要するものと予測される。

価格決定の理由

既成の農家集落地域であり、賃貸用アパート等は見られないことから、収益価格の試算は断念した。近傍での取引事例は得られなかったが、価格牽連性が認められる取引事例との比較検討に基づき試算した比準価格は、直近の市場価格を示しており、重視すべき価格と認められる。以上より、代表標準地との検討等を踏まえ、十分な規範性を有する比準価格を採用することとし、単価と総額との関連の適否等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

造成後相当期間が経過し、やや停滞感は否めないが、周辺にスーパーマーケットが開店し、生活利便性は良好である。

地域要因の将来予測

小松島市と徳島市の市境付近の旧国道背後に位置する既成住宅団地で、団地内の住宅は古い建物が目立つものの利便施設にも近接し生活利便性は高いことから現状推移し、地価も徐々に安定するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸共同住宅も見受けられるが、市場賃料自体が適正な元本価値に見合う設定がされていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は近隣地域を中心に代替関係の高い取引事例から求め、各補修正も客観的な数値を基に比較を行っており、自用の戸建住宅が中心である市場下においては説得力に優れ、規範性も高い。従って収益価格は参考に留めて、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境良好な市街地近郊の住宅地域。周辺部に農地が所在、開発余地があり、新規宅地分譲が増加している。既成住宅街区も下げ幅は縮小している。

地域要因の将来予測

区画整然とした徳島市中心部近郊の住宅地域。近隣地域周辺部で宅地供給が増加しており、分譲地の価格水準と開差が出ている。その影響もあり、地価は底値圏に近く下げ幅縮小が継続している。

価格決定の理由

貸家需要が認められる地域であるが、自用目的の取引が多い地域。貸家の賃料や稼働率は採算水準に至らず、収益価格は低位に求められた。比準価格は、同一需給圏の直近の取引事例を採用、近時の市場に実際に成立した価格を根拠としている。事実に裏打ちされた実証性の高い価格である。以上、検討の過程を勘案し、市場実態を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考に上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心部へのアクセスも良く居住利便性に優れるが、周辺における住宅分譲も多く、地域間の競合も激化している。

地域要因の将来予測

徳島市南部のやや郊外に位置する住宅団地であり、県道徳島環状線の拡幅整備進捗による生活利便性の向上もあって、今後も現況を維持し地価は安定していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸共同住宅もみられるが、やや供給過剰で適正な元本価値に見合う賃料設定がされていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は特に代替関係の強い同一小学校区内の最新の取引事例から求め、各補修正も客観的な数値を基に比較を行っており、自用の戸建住宅が中心である市場下においては説得力に優れ、規範性も高い。従って収益価格は参考に留め、比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心部の商業施設や文教施設には近いが、地域内道路の幅員が狭い既成住宅地で、市場人気に劣り、地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 画地が小規模なことから賃貸共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。戸建住宅地としての自用目的での取引が中心の住宅地域であり、周辺類似地域から求められた比準価格は、市場均衡価格として説得力が認められる。よって、比準価格を採用することとし、且つ公法規制及び代表標準地との検討並びに一般的要因や地域要因の変動状況を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沖浜地区における大型住宅団地で、優良住宅地としてのブランドを確立しており、需要は堅調で、地価は上向きつつある。

地域要因の将来予測

区画整理事業により開発された郊外地の閑静な住宅団地で、隣接する沖浜地区には私立一貫校のほか各種商業施設が集積し利便性も良好であり、住宅地としての人気が高い。今後も現況を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

公法上1低専に所在するが、徒歩圏内に大学が所在し、賃貸需要が認められるため、比準価格及び収益価格を求めた。両試算価格を検討すると、当地域は住宅団地であり、市場全体では自己使用を目的とした需要者が殆どであり、居住の快適性、利便性を重視して価格が形成され、収益性が価格に影響することは少ない。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。