徳島県徳島市八万町大坪２４８番２７(文化の森駅・二軒屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
61,600円
2017年01月01日に行った徳島県徳島市八万町大坪２４８番２７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 徳島県徳島市八万町大坪２４８番２７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 61,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 文化の森、1,600m |
| 地積 | 168㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
寺島侑氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 寺島侑 |
|---|---|
| 価格 | 61,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はなし。 |
| 地域要因 | 環境良好な市街地近郊の住宅地域。周辺部に農地が所在、開発余地があり、新規宅地分譲が増加している。既成住宅街区も下げ幅は縮小している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした徳島市中心部近郊の住宅地域。近隣地域周辺部で宅地供給が増加しており、分譲地の価格水準と開差が出ている。その影響もあり、地価は底値圏に近く下げ幅縮小が継続している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は徳島市中心部近郊の八万地区を中心とする住宅地域。需要の中心は、市内法人勤務者・公務員等。価格は中位にあるが、一次取得者層も見られる。近時新規の宅地分譲が増加し、既成街区に比し高値水準の売買も多い。景気の緩やかな回復が続き、地価は底値に近付いている。本件地域は地価の下げ幅が縮小している。中心となる価格帯は、土地165㎡で1000万円強、新築戸建は2400万円程度である。 |
| 一般的要因 | 海外要因で円安が進行。貿易・経済は不透明。景気は緩やかな回復継続。市人口微減、高齢化進行。数年来地価下げ幅は縮小、中心部で上昇地点増加。 |
細井一治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 細井一治 |
|---|---|
| 価格 | 61,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺にはまだ農地も多く残っており、いまだ供給過剰感から地価は下落している。ただし下落幅は縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺にはまだ農地も多く残っているが、徐々に農地の宅地化が進んでいくものと予測する。供給過剰感から地価の下落が続いてきたが、景気回復とともに下落率は縮小傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は八万地区を中心とする市内郊外の住宅地域一帯。需要者の中心は市内に勤務するサラリーマン等の一次取得者である。周辺にはまだ農地も多く残っており、いまだ供給過剰感から地価の下落傾向が続いている。土地は60坪で1100∼1400万円，新築戸建住宅は2500万円前後が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気回復や金利低下の影響等から、需要が回復しつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度0441641 北緯 134度5289517 |
参考：該当物件周辺マップ
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徳島県徳島市城南町３丁目１３１７番１７徳島県徳島市八万町法花谷２９３番１外徳島県徳島市八万町川南１３８番３徳島県徳島市八万町新貝１５６番外徳島県徳島市八万町新貝５６番２２
参考：近隣駅の地価相場
文化の森駅(地価相場 73,400円/㎡)二軒屋駅(地価相場 92,900円/㎡)地蔵橋駅(地価相場 55,500円/㎡)阿波富田駅(地価相場 88,500円/㎡)徳島駅(地価相場 92,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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