徳島県小松島市前原町字中川原６６番４外(中田駅・地蔵橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,800円

2017年01月01日に行った徳島県小松島市前原町字中川原６６番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,800円/㎡としました。

徳島県小松島市前原町字中川原６６番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県小松島市前原町字中川原６６番４外
住居表示 
価格27,800円/㎡
交通施設、距離中田、1,400m
地積962㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が混在する農家住宅地域
前面道路の状況北東4.6m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤嶋鉄哉氏による調査レポート

不動産鑑定士澤嶋鉄哉
価格27,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に変動は認められない。外縁部の農家集落地域では、需要は限定的であり、地価は前年と同程度の下落幅で推移している。
地域要因の将来予測利便性に劣る農家集落地域では、土地需要の活性化に繋がる要因を見出し難い状況にある。地価の下落幅は相対的に大きく推移しており、下落基調の収束には時間を要するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、小松島市の外縁部にある住宅地域を圏域とする。需要者は、当地域に地縁性を有する個人に概ね限られる。利便性に劣る農家集落地域では元来需要者が限定的であるほか、近年では利便性に優るエリアにおいて低廉な住宅地供給も多いこと等から、市場競争力は一層弱含みである。需要の中心となる価格帯は、単価ベースで3．3㎡当たり9万円程度、新築の戸建住宅は殆ど見られない。
一般的要因人口は減少傾向にあり、高齢化も進んでいる。不動産市場では、需要の底堅さが窺える一部のエリアを除き全般的には弱含んでいる。

小河伸洋氏による調査レポート

不動産鑑定士小河伸洋
価格27,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高速道路の南進、インターチェンジ設置工事が暫時進捗中であるが、標準地周辺では現状で大きな変動は認められない。
地域要因の将来予測小松島市外縁部の農家集落地域。前原町内では四国横断自動車道の工事及びインターチェンジの開設が予定されているため今後の動勢に注視を要するが、当面は現況推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小松島市域外縁部の北西方から南部にかけての地域に位置する農家集落地域。需要者は圏域内に地縁性を有するものが殆どである。東日本大震災発生後沿岸部からの需要シフトも予想されたが、交通アクセスが悪く隣接する徳島市南部エリアや阿南市羽ノ浦町地区に較べて競争力に劣るため、需要は依然低調な動向が続いている。従って、取引件数も少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因隣接市に較べて人口減、高齢化の進展が高く、沿岸部は津波被害懸念が残っていることから、土地需要は依然低調である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

内水面

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水面,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0123631
北緯 134度559569

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中田駅(地価相場 39,800円/㎡)地蔵橋駅(地価相場 55,500円/㎡)南小松島駅(地価相場 39,100円/㎡)文化の森駅(地価相場 73,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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