徳島県徳島市論田町本浦下５０番３９(地蔵橋駅・文化の森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,800円

2017年01月01日に行った徳島県徳島市論田町本浦下５０番３９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,800円/㎡としました。

徳島県徳島市論田町本浦下５０番３９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県徳島市論田町本浦下５０番３９
住居表示 
価格44,800円/㎡
交通施設、距離中田、2,900m
地積181㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田渕茂俊氏による調査レポート

不動産鑑定士田渕茂俊
価格44,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因勝浦川対岸では南環状道路の整備が進み、中心部へのアクセスが改善しているが、郊外の住宅地域として、地価はなお弱含みで推移している。
地域要因の将来予測徳島市南東部郊外の既成の住宅地域。勝浦川河口部南岸に位置し、洪水・津波浸水も想定される土地柄で有るが、自動車関連の沿道サービス施設が建ち並ぶ県道背後にあって、当面、現状維持で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、徳島市の南東外縁部の論田町等を中心とする住宅地域一円。需要者の中心は、徳島市で就業する一次取得者を中心に、隣接小松島市等からの流入も認められる。標準地の存する住宅団地は年数を経ており弱含みの傾向が残るが、地域的には、新規物件を中心に需給は安定傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額で800万円前後、新築戸建は2300万円前後が中心となる。
一般的要因景気動向は、雇用・所得環境が堅調に推移しており、全般的には緩やかな回復傾向にある。新設住宅着工戸数も貸家を中心に回復傾向が認められる。

近藤健氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤健
価格44,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因勝浦川河口付近の普通住宅地域であり、市内中心部に比較的近いが、他の地域との競争が強く、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測徳島市南東部郊外の既成住宅地域で、勝浦川河口近くにあり津波浸水被害も想定されるが、値頃感もあって地価の下落幅は縮小しつつあり、将来も自動車関連の事業所背後の住宅地として現状で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市南東部郊外の勝占地区に存する住宅地域。需要者の中心は市内に居住・勤務する者。古くから自動車関連の販売店等が多い地域の背後にあって、河川に近く、又JRの利用も不便であるが、値頃感もあって一定の市場人気は保持されており、需給動向は安定している。需要の中心となる価格帯は土地180㎡前後で800万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており、個人消費、住宅投資は持ち直し、雇用・所得環境は改善しつつある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0341462
北緯 134度5646178

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

地蔵橋駅(地価相場 55,500円/㎡)文化の森駅(地価相場 73,400円/㎡)中田駅(地価相場 39,800円/㎡)二軒屋駅(地価相場 92,900円/㎡)阿波富田駅(地価相場 88,500円/㎡)南小松島駅(地価相場 39,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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