徳島県小松島市小松島町字井利ノ口４４番４外(南小松島駅・中田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,500円
2017年01月01日に行った徳島県小松島市小松島町字井利ノ口４４番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 徳島県小松島市小松島町字井利ノ口４４番４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 55,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南小松島、760m |
| 地積 | 289㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗の他病院が見られる県道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西17.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
澤嶋鉄哉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 澤嶋鉄哉 |
|---|---|
| 価格 | 55,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特に変動は認められない。収益性は逓減傾向にあり、需給動向も低調であるが、地価水準は底値を窺う局面にあり、下落幅は縮小している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心商業街の一角であるが、近隣商業地域の収益性は逓減しており、需要の回復に繋がる要因も見出し難い。一方で、地価水準自体の低下に伴う底値感が認められつつあり、下落基調は収束していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小松島市の中心市街地に存する近隣商業地域を圏域とする。需要者は、小規模経営の小売店舗，飲食店等を営む地元の個人事業者を中心とする。中心部の幹線道路沿いに存する商業地域であるが、各画地の規模は概ね小さく、一般住宅も混在する中、旧来からの小売業を主体とする利用状況に留まっており、土地の需給動向は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、単価ベースで3．3㎡当たり18∼19万円程度。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向にあり、高齢化も進んでいる。商圏は概ね市内に限られ、顧客は市外の大型SCまたは県外に流出している状況にある。 |
富永守氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富永守 |
|---|---|
| 価格 | 55,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動要因はなし |
| 地域要因 | 井利ノ口再開発地区に量販店等が進出し、中心部に客足が回帰しつつあるが、零細店舗の多い当地域への波及は少なく、地価の下方調整が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 再開発に伴い街区が整備されたが、核店舗がなく商況は低調である。近接する日赤病院の関係者等による一定の購買力があるため、当面は現状を維持していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小松島市内の商業地域である。需要者の中心は、県内外の法人及び個人事業者である。当地域は小松島市の中心部に位置するが、大型商業施設が進出した再開発地区西側の地域と異なり、日赤病院のほかは集客性に乏しく商況は低調である。また、借地が多いこともあり土地の高度利用が進んでおらず、併用住宅の利用が多い。需要の中心帯となるのは、土地のみで1，500万∼1，800万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 郊外への大型量販店の進出により、商業地が分散している。商店経営者の減少と投資効率の優る定借等の活用で、土地取引は全般に低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度0108524 北緯 134度5849521 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
南小松島駅(地価相場 39,100円/㎡)中田駅(地価相場 39,800円/㎡)阿波赤石駅(地価相場 39,200円/㎡)地蔵橋駅(地価相場 55,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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