徳島県徳島市西須賀町中開４６番１６(地蔵橋駅・文化の森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
50,800円
2017年01月01日に行った徳島県徳島市西須賀町中開４６番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 徳島県徳島市西須賀町中開４６番１６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 50,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 地蔵橋、270m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森脇英正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森脇英正 |
|---|---|
| 価格 | 50,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 徳島市街地に加え、小松島、阿南方面へのアクセス性にも恵まれていることから、サラリーマン層からのまとまった需要がみられ、地価は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | 徳島市南部のJR地蔵橋駅近くの戸建住宅地域。徳島市内や県南主要都市へのアクセスが良好であることからサラリーマン層からの市場人気が高く、値頃感もあって地価は底堅く推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は徳島市南部のJR牟岐線沿線の住宅地域のうち、西須賀町、三軒屋町、勝占町等の圏域。需要者の中心は徳島、小松島市内等に居住、勤務するサラリーマン層である。地蔵橋駅近くに形成された古くからの住宅団地であり、これまで需要低迷による地価下落が続いてきたが、値頃感から需要は回復傾向にあり、需給関係は安定しつつある。新興の分譲地等では割高な取引も見られるが、概ね1㎡当たり5万円前後の土地が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 市中心部周辺の文教地区では、旺盛なマンション需要等に支えられ地価は上昇に転じつつあり、郊外の一部住宅地においても地価の底打ち感が強い。 |
小河伸洋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小河伸洋 |
|---|---|
| 価格 | 50,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中心部へのアクセスも良好で利便性に優れるが、周辺では新興の住宅分譲も多く、街路条件の劣る既成住宅地の市場競争力は相対的にやや弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 徳島市中心市街地南方郊外の既成住宅団地でやや街路条件に劣る。周辺では新規の分譲供給も多いことから競合は激しいが、生活利便性は良好なことから現状推移し、地価も安定していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、徳島市南部郊外の住宅地域。需要者は徳島市中心部及び隣接市町に通勤する一次取得者層が中心。交通アクセスが良好なことから、古くから郊外住宅地域として発展してきた。近年では国道55号周辺の市街化調整区域内での新規供給も多く、競合は激化しているものの、長年の地価下落による価格調整も進み地価は安定化している。価格帯は土地は150㎡程度で700∼800万円、新築戸建は2，500万円前後が需給の中心である。 |
| 一般的要因 | 経済動向の回復基調に長年の下落による値頃感が相俟って、市内の住宅地需要は生活利便性の良好な地域を中心に好転している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 河辺・湿原・沼沢地植生,宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度0261832 北緯 134度5490474 |
参考：該当物件周辺マップ
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徳島県徳島市大松町上ノ口８９番１徳島県徳島市西須賀町中開５番８３徳島県徳島市大原町長尾２８番１ほか１筆徳島県徳島市栄町１丁目４番２ほか２筆の一部徳島県徳島市南田宮１丁目１９６番１３徳島県徳島市吉成字有天１２７番徳島県徳島市昭和町８丁目２７番６外徳島県徳島市方上町馬越１０８番徳島県徳島市南庄町５丁目５３番徳島県小松島市田浦町字子安７４番５徳島県小松島市中田町字奥林７４番１
参考：近隣駅の地価相場
地蔵橋駅(地価相場 55,500円/㎡)文化の森駅(地価相場 73,400円/㎡)中田駅(地価相場 39,800円/㎡)二軒屋駅(地価相場 92,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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