徳島県徳島市明神町３丁目１０番１(阿波富田駅・二軒屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


73,400円

2017年01月01日に行った徳島県徳島市明神町３丁目１０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,400円/㎡としました。

徳島県徳島市明神町３丁目１０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県徳島市明神町３丁目１０番１
住居表示 
価格73,400円/㎡
交通施設、距離阿波富田、550m
地積222㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西2.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤本誠司氏による調査レポート

不動産鑑定士藤本誠司
価格73,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因道路幅員が狭いため市場の人気は低く、地価の下落率も周辺地域と比較して大きい。
地域要因の将来予測徳島市中心市街地南方に位置する既成住宅地域。公共施設等や日用量販店に近く利便性が良い反面、道路幅員が狭小で車両進入に難がある。このため不動産需要は鈍く、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、徳島市中心市街地南方に位置する既成住宅地域。需要者の中心は、徳島市に居住するサラリーマン等である。当該地域は、駅・小学校・スーパー等に近く生活利便性が高い一方で、幅員狭小のまま密集した住宅地域を形成しており、土地需要の回帰は遅延している。土地需要の中心となる価格帯は、土地200㎡で1450∼1500万円程度である。
一般的要因徳島市の経済情勢は緩やかな回復が見受けられる。地価の下落幅も縮小しており、中心部においては横ばいや上昇に転じる地点が見受けられる。

上垣小織氏による調査レポート

不動産鑑定士上垣小織
価格73,300円/㎡
個別的要因変動なし。
地域要因 利便性は高いものの街路条件に劣ることから他地域と比較して市場競争力に劣り、地価の安定化はやや遅い。
地域要因の将来予測中心市街地の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で利便性が高いため潜在需要は強いものの、街路条件に劣る地域についてはやや周辺と比較してやや競争力が劣る。
市場の特性 同一需給圏は徳島市中心市街地の住宅地域で、需要者の中心は市内で就労する中産階級の一次取得者等である。市中心部に所在することから利便性は高いものの街路が狭い住宅密集地で居住環境に劣ることから、周辺地域の区画整然とした住宅地域と比較して市場競争力に劣り価格水準もやや低い。標準的な画地規模は約200∼240㎡前後で1500∼1800万円前後の取引が多い。新築戸建の取引は殆どない。
一般的要因 県内経済指標は一部で足踏みも見られるが全体としては改善、上昇傾向が継続している。徳島市中心市街地の不動産市況も好転している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0614155
北緯 134度5533801

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

阿波富田駅(地価相場 88,500円/㎡)二軒屋駅(地価相場 92,900円/㎡)徳島駅(地価相場 92,900円/㎡)文化の森駅(地価相場 73,400円/㎡)佐古駅(地価相場 87,550円/㎡)蔵本駅(地価相場 81,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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