地域要因

住宅需要の減少に伴う、価格修正局面に於ける地価率は縮小している。

地域要因の将来予測

当該地域は、下松市の郊外住宅地として成熟しており、今後とも現状を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域でアパート等の収益物件は僅かである。購入目的として自用目的の取引が主である。よって、収益価格の適用は割愛した。本件では自己使用を目的とする住宅市場において主要な価格誘導性を内包する比準価格を中心として代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の市街化調整区域内農家集落の土地流動性は低いが、市街地での地価下落傾向の縮小もあり、こうした傾向を反映して幾分下落が縮小している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅や農家住宅等が散在する市街化調整区域内の住宅地域である。比準価格は郊外農家集落地域の市場の実態を反映して求められたものである。市街化調整区域内なのでアパート等の共同住宅の賃貸事業計画の想定は困難なため収益価格は求めなかった。当該地域では自用目的での取引が主で、取引価格の水準を指標として価格を決定することが一般的である。よって、比準価格のみで判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

周辺で中小規模開発が多く、中古物件や分譲マンションとの競合もあって需給バランスが崩れ気味。地価は弱含み状態だが、ほぼ底を打ちつつある。

地域要因の将来予測

下松市西部の農地を転用した中小規模宅地開発が散見される比較的新興の戸建住宅地で、農家住宅やアパート等も所在する。大きな変動要因は考えづらく、戸建住宅地として当面現状維持程度に推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は下松市西部、花岡地区の戸建住宅用に開発された比較的新興の住宅地域である。周辺にアパート等も所在するが、農家等の遊休地利用が大半で、不動産の収益性が強く意識されているとは考えづらく、画地規模面からも経済合理性のある賃貸住宅の経営が非現実的と判断、収益還元法の適用は断念した。取引事例が比較的豊富で、規範性があると判断される比準価格を標準とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外の市街化調整区域内農家集落の土地流動性は低いが、市街地での地価下落傾向の縮小もあり、こうした傾向を反映して幾分下落が縮小している。

地域要因の将来予測

当該地域は、市街化調整区域内の農家集落地域であり、市街地拡大傾向の影響はほとんど及ばず、人口流入による増加も見込まれない。地価は、土地の流動性が低く、地価水準は弱含みで推移するものと予想する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅や農家住宅等が散在する市街化調整区域内の住宅地域である。比準価格は郊外農家集落地域の市場の実態を反映して求められたものである。調整区域内なのでアパート等の想定は困難なため収益価格は求めなかった。当該地域では自用目的での取引が主で、取引価格の水準を指標として価格を決定することが一般的である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

市内中心部に位置し利便性に優れ需要は安定している。需給は概ね均衡した状態にまで回復してきている。

地域要因の将来予測

都市計画道路青木線の開通に伴い周辺地域の店舗等の構成に変化が見られる。利便性が一層充実しつつあり当面低層住宅地としての利用が想定される。需給は概ね均衡しており地価は横這いを基調とした推移が予測される。

価格決定の理由

市場参加者は実際の取引価格の水準に着目して取引を行うと想定されるため、比準価格の信頼性及び説得力は高い。他方、収益価格は、賃貸共同住宅の敷地としては敷地の規模が狭く合理的な事業計画を策定することが比較的困難な土地であること等から低位に求められており信頼性及び説得力は相対的に劣る。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、市内の地価公示標準地、地価調査基準地の価格動向にも留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周南地区の新興商業地として推移している。地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

大規模店舗の集中する商業地域として推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は、県道沿いに大規模な量販店等が増加傾向にある路線商業地域である。また、背後には、一般住宅、アパート等も見受けられる。鑑定評価額の決定に当たっては、収益還元法は想定条件を含む為、比準価格を標準として代表標準地及び周辺標準地との均衡に留意して当該標準地の価格推移について検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

下松市東部郊外の住宅団地。住宅需要の減少に伴う価格の下落傾向が認められるが、下落率は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

郊外の住宅地域にあり、今後も現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は一戸建住宅が大半を占める住宅団地であり、自己使用の目的の取引が主流である。よって、収益還元法の適用は割愛した。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地及び周辺の標準地との検討、並びに当該標準地の価格の推移を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に位置する利便性の良い住宅地域で、潜在的需要も認められ、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

商業施設等に近く利便性の良い住宅地域であり、特段の変動要因等は見受けられず、暫くは現状維持的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模を考慮すると経済合理性が認められる賃貸住宅の想定は困難であり、さらに居住環境を重視する住宅地域であること等から、収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の取引事例より試算され、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる取引市場の実態を反映し、実証性等に優れ、その説得力は高いと判断される。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

総体としては地域要因に特段の変動はない。需給は緩やかに改善しつつも緩和した状態が継続している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに、中小の店舗、営業所及び福祉施設等が混在する路線商業地域である。地域要因は概ね安定しており今後も店舗兼事務所地としての利用が想定される。地価水準については弱含みでの推移が予測される。

価格決定の理由

市場参加者は主として実際の取引価格の水準に着目して取引を行うものと想定されるため比準価格の信頼性及び説得力は高い。他方、近隣地域周辺においては賃貸店舗・事務所は僅少で賃貸市場の熟成度は低く、収益性に着目して把握される賃料に基づき試算される収益価格の信頼性及び説得力は相対的に劣る。従って、比準価格を重視してこれを標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内の商業集積は停滞しており、地価の下落傾向は続いている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域で、特段の変動要因等は認められず、暫くは現状維持的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の店舗、事務所等が主体の地域で、賃貸市場の成熟の程度は低く、元本に見合った賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算されたと判断される。比準価格は取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる市場の実態を反映し、実証性等に優れ、その説得力は相対的に優れる。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平地での中小規模宅地開発が比較的活発にに続いている。傾斜地の住宅地の人気は低く、換地処分から四十数年を経て、住民の高齢化が進んでいる。

地域要因の将来予測

市街地東側の丘陵地を昭和45年に区画整理した大規模住宅団地で戸建住宅と共同住宅ゾーンに分かれ、付近を国道188号バイパスが通過する。住宅地として熟成した感が強く、概ね現状維持程度に推移すると判断する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、32haの区画整理地（旗岡団地）のうち戸建住宅用に開発されたゾーンに所在する。公規制面からも経済合理性のある賃貸住宅の経営が非現実的であり、評価手法として有効性に欠けると考えられるため収益還元法の適用は断念した。よって、規範性があると判断される比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年公示価格等との検討を踏まえ、市場動向を勘案、上記のとおり鑑定評価額を決定した。