地域要因

県道15号へのアクセスは良好であるが、山麓部に位置し、土砂災害警戒区域に指定されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域に存している。一部には共同住宅も見られるが、画地条件等を鑑みて経済合理的な賃貸事業の成り立つ地域ではないため、本件では収益還元法は適用を断念した。主たる市場参加者である居宅を探す個人は、周辺の地価水準を取引の指標としており、比準価格は有力な指標と成り得る。市場実態を反映する比準価格を標準とし、市場の動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

長期の地価下落傾向の継続により、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の多い錦帯橋近くの住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模の一般住宅が立ち並ぶ既存の住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件は僅かで、自用目的の取引が中心である。よって、収益還元法の適用は割愛した。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が良好な住宅地域で、潜在的な需要も認められ、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

利便性の良い住宅地域であり、特段の地域変動要因等は認められず、暫くは現状維持的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地であり、画地規模等を考慮しても経済合理性の認められる賃貸住宅の想定は困難であり、収益還元法の適用は断念した。比準価格は多数の取引事例より試算され、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる市場の実態を反映し、実証性等に優れ、その説得力は高いと判断される。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台の住宅地域で、高齢化社会を迎え、坂道のある高台住宅地が敬遠されて宅地需要が弱く、弱いながら下落が継続している。

地域要因の将来予測

開発時期の旧い坂道を伴う雛壇状の住宅団地で、分譲後年数の経過で住民も高齢化し、空家の漸増が予想される。少子高齢化、人口漸減で住宅地需要も弱く、高台住宅地は人気がなく、緩やかな地価下落傾向を予想する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ低い高台の住宅団地である。用途地域が第1種低層住居専用地域で容積率が低く充分な賃貸面積を確保できず、共同住宅の賃貸事業計画を想定することが困難なため収益価格は試算しなかった。当該地域での土地取引は、自己使用目的での取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

少子高齢化、人口漸減傾向で住宅地の郊外膨張傾向は転機を迎え、市内中心部に近い住宅地に人気が集まり、地価下落も止まってきた。

地域要因の将来予測

分譲後多年を経過して熟成した住宅団地となっており、良好な居住環境が続くものと予測する。人口漸減状況下で需要は弱含みながらも、値頃感の回復もあって地価は概ね下げ止まり状況になっているものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。収益価格は当該標準地が戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地であり、土地価格に見合う賃料設定が難しく、賃貸事業計画が成り立つ地域ではないので試算しなかった。当該地域では土地需要は自用目的での取引が主で、取引価格の水準を指標として価格を決定することが一般的である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

長期の地価下落傾向の継続により、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

一般住宅の多い住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は一戸建住宅が大半を占める住宅団地であり、自己使用の目的の取引が主流である。よって、収益還元法の適用は割愛した。鑑定評価額に決定に当たっては、取引事例比較法を適用して求めた比準価格を中心として代表標準地との均衡に留意して対象標準地の価格推移について検討して上記の通り決定した。

地域要因

中心市街地の高台の住宅地で、需要は底堅く推移。新興住宅地などとの競合から需給に逼迫感はなく、地価はほぼ下げ止まった状態で推移。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した戸建住宅地域であり、今後とも良好な住環境を維持し、地価は、緩慢ながらも景気回復の期待を背景に、当面は現行水準を維持するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件は数える程度と少なく、自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていない為、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を相応に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿道の路線商業地背後という立地に加え、付近での県道118号南岩国尾津線の整備により交通利便性が優れる。

地域要因の将来予測

国道沿道路線商業地の背後の住宅地域であり、交通利便性等に優れる。当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。地価水準は、利便性等を背景に概ね横這い推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も見られる地域であるが、本件における標準地は画地規模が小さく、合理的な賃貸住宅の想定は困難であり、収益還元法の適用を断念した。主たる市場参加者である自己の居住のための住宅を探す個人は、周辺の地価水準を取引の指標とするため、精度の高い比準価格による評価額の有力な指標と成り得る。よって、比準価格を標準に、将来動向等を総合勘案して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

岩国市街地中心部に位置する区画整然とした住宅地域であり、市内でも特に利便性・名声度の高い地域である。

地域要因の将来予測

岩国市の中心部に位置し、区画整然とした戸建住宅を中心とする住宅地域である。高い利便性・名声度を受けて需給も安定しており、地価水準は概ね横這い推移するものと予測する。

価格決定の理由

一部にアパート等も見受けられるが、戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、自己の居住目的での取引が主流である。需要者は近隣の地価水準を最も重視した指標として取引を行うため、本件鑑定評価に当たっては、当該市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地及び周辺の標準地との検討、並びに当該標準地の価格の推移を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長期の地価下落傾向の継続により、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

特筆すべき価格変動要因はなく、地価は横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、自己使用の目的の取引が主流である。よって、収益還元法の適用は割愛した。鑑定評価額の決定に当たっては、取引事例比較法を適用して求めた比準価格を中心として対象標準地の価格推移について総合的に検討して上記の通り決定した。