地域要因

小学校に近いが、市街化調整区域内に位置し、農家集落的特性が強い地域である。土地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の山裾に位置する既成住宅地域で、土砂災害警戒区域内に位置する。農家集落的特性が強く、土砂災害への心理的不安感もあり、地価は下落傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は旭川堤内地の取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は市街化調整区域に開発された古い小規模分譲地であり、周辺には賃貸共同住宅がみられず、建築規制により共同住宅の建築が困難なため、収益還元法は適用しなかった。したがって規範性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

都市計画道路の部分開通により宅地化が進んでいる。利便施設も増えていくものと予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、同一地区内の新しい住宅と古くからの農家住宅が混在している住宅地域の事例による実証性の高い価格である。一方収益価格は、画地規模が小さく、公法規制も1低専のため、賃貸用不動産を想定することがやや実現性を欠くため適用出来なかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との均衡や前年価格からの推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。

地域要因の将来予測

周辺で道路の開通や区画整理が行われ、中心部への利便性、居住環境が向上した。このため宅地開発が活発であり、更地取引も多い。近隣地域周辺の需要も高まっており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

求められた試算価格は比準価格のみである。周辺は規模の小さい戸建住宅が連なり、収益価格は求め得なかった。しかし、採用した事例の類似性は高く、各種補修性も適切で、取引市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格と思料する。従って居住の快適性が優先される住宅地域であることから、比準価格を標準に、代表標準地、前年価格との検討も考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。利便性が比較的良好なことから小規模分譲地開発が多く見られるなど一定の需要から地価は微上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

旧国道背後にあって商住混在的特性が見られる地域で、当面概ね現状維持的に推移するものと予測される。郊外住宅地需要は依然弱さが窺えるが、利便性の良好な地域性から地価は横ばい、ないし微上昇傾向が窺える。

価格決定の理由

比準価格は、周辺地域内の自己使用目的の取引事例を中心に適正に補修正を行って求めたものであり、需要の中心である中間所得者層の需要動向を反映していると認められる。収益価格は、周辺に共同住宅も見られる状況にあるが土地価格と賃料水準との元本・果実の関係が希薄であることなどから低目に試算されたものと認められる。以上から、実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅の新設や区役所の設置により住宅地としての熟成度が高まっている。

地域要因の将来予測

西川原駅新設以降、市内中心部に近く利便性の高い住宅地として少ない農地も開発されている。地価は上昇傾向が見られている。

価格決定の理由

比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、同一小学校区の事例による実証性の高い価格である。一方収益価格は、賃貸用不動産を想定して求めた理論的な価格であるが、建築費、維持管理費、耐用年数、利回り等に想定事項を多く含むためやや精度が劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡や前年価格からの推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

空地も少ない住宅地として安定的に推移している。

地域要因の将来予測

宅地化も進み空地もほとんど見られない住宅地として熟成しており、今後も安定的に推移するものと予測される。地価は、供給が少ないため強含みで推移している。

価格決定の理由

比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、同一の小学校区内の地域性の類似した事例による実証性の高い価格である。一方収益価格は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地のため、賃貸用不動産を想定することがやや実現性を欠くため適用出来なかった。従って、比準価格を重視し、周辺標準地との均衡や前年価格からの推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

県下の人気地区で、名声・ブランド力を備えており富裕者層を中心とした需要が堅調も供給僅少。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

岡山市中心市街地のほぼ北に位置する著名な高級住宅地域である。大学等が集まる文教地区であり、岡山県総合運動公園も隣接し、快適性も備えている。地価水準はこれらを背景に上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は文教地区として著名な津島地区内の優良住宅地域の取引事例から求められており実証的かつ客観的な価格である。近隣に岡山大学をはじめ4大学があるため周辺にはアパート等の収益物件も多いが、当該標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。したがって説得力の高い比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。

地域要因の将来予測

国道、県道、山陽本線いずれにも近接するという好立地の戸建住宅地域である。新規分譲の余地は小さく、取引は中古住宅が稀に発生する程度である。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

求められた試算価格は比準価格のみである。付近には共同住宅も見られるが、当該画地の規模が小さく、必要不可欠である駐車場の確保が困難なため、土地残余法は断念した。しかし比準価格については、採用した事例の類似性は高く、各種補修性も適切で、取引市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格と思料する。従って、比準価格を標準に、前年価格との検討も考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

中区役所に近い県道沿いの路線商業地域で、地域要因に大きな変化はないが、背後住宅等の地価上昇により需要は回復している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

岡山市東方郊外で店舗立地の多い路線商業地域である。収益性は重要な要因であるが、自用の建物も多く、必ずしも賃貸用不動産のみが一般的ではないことから、賃貸用不動産を想定した収益価格の信頼性は若干低い。このため、信頼性の高い比準価格を重視しつつ、収益価格を勘案し、更に周辺幹線沿い標準地との価格バランスや代表標準地であることから、広域的な標準地間の価格均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。

地域要因の将来予測

東岡山駅近くにある古い中規模分譲住宅団地である。道路幅員は狭い上、建物は築年が古いものが多く、居住環境は周辺地域に比べてやや劣る。地価は引き続き、横ばい又は微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も散見されるが、当該標準地の画地規模が小さく、標準的な駐車場の想定が困難なため、収益価格は求め得なかった。よって求められた試算価格は比準価格のみである。しかし採用した事例の類似性は高く、各種補修性も適切で、取引市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格と思料する。従って、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地、前年価格との検討も考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

古くからの住宅団地として安定的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で空地もなく今後も安定的に推移するものと予測される。最寄駅まで徒歩圏で需要に比較して供給がやや少ないため、地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、高島駅から概ね徒歩圏内にある居住環境も類似した事例による実証性の高い価格である。一方収益価格は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地のため、賃貸用不動産を想定することがやや実現性を欠くため適用出来なかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との均衡や前年価格からの推移にも留意することにより、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

岡山市中心市街地に位置する準優良住宅地域であり、都心回帰の影響により、住宅地需要、地価ともに底堅く推移している。

地域要因の将来予測

市中心部の幹線道路背後の既成住宅地域であり、準富裕層による住宅用地としての需要が地域の地価を牽引している。今後の地価も上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格はJR岡山駅を最寄駅とする代替性の高い事例と比較検討されており、試算価格としての精度は高い。一方、収益価格は共同住宅の経営を想定した理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に求められた。以上の検討により、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めるとともに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。

地域要因の将来予測

周辺には空地も残る閑静な戸建住宅地域である。高島駅も近く、中心部への通勤等にも便利である。ベッドタウン化が進行しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

求められた試算価格は比準価格のみである。画地規模が小さく、駐車場の確保が困難なため、収益価格は求め得なかった。しかし比準価格については、採用した事例の類似性は高く、各種補修性も適切で、取引市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格と思料する。従って、比準価格を標準に、代表標準地、前年価格との検討も考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。