岡山県岡山市中区雄町４５１番１０(東岡山駅・高島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,100円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市中区雄町４５１番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,100円/㎡としました。

岡山県岡山市中区雄町４５１番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市中区雄町４５１番１０
住居表示 
価格56,100円/㎡
交通施設、距離東岡山、1,000m
地積195㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梶岡初氏による調査レポート

不動産鑑定士梶岡初
価格56,100円/㎡
個別的要因ない。
地域要因高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。
地域要因の将来予測東岡山駅近くにある古い中規模分譲住宅団地である。道路幅員は狭い上、建物は築年が古いものが多く、居住環境は周辺地域に比べてやや劣る。地価は引き続き、横ばい又は微増で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山市中区の幹線背後に位置する戸建住宅地域一帯である。東岡山駅に近い、やや古い中規模分譲住宅地域である。団地内の道路は幅員4mと狭く、旧式の中古住宅が多い。このため新興の分譲住宅地域に比較して、居住環境の点では劣勢にある。周辺のベッドタウン化が及ぼす当該近隣地域への影響は小さいと思料する。よって地価は、微増傾向が継続している。
一般的要因岡山駅前の大型店舗開設、幹線道路整備進展に伴って、地価上昇は中心部から郊外へと拡大しつつある。

德田走氏による調査レポート

不動産鑑定士德田走
価格56,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境良好な熟成した住宅地域で、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測環境良好な熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。土地に対する需要は底堅いものがあり、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線「高島駅」若しくは「東岡山駅」を最寄り駅とする住宅地域である。需要者は、岡山市内に勤務する一次取得者等が中心である。生活利便性が良好であるため需要は堅調であり、周辺では新規の分譲地開発も活発に行われている。需要の中心となる価格帯は、土地が1，000万円程度、新築の戸建物件が、2，500万円∼3，000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、米国経済の動向、中国経済の減速等の影響により、将来の景気に不透明感が窺える。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6866743
北緯 133度9789453

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外岡山県岡山市中区高屋字セウ４５７番７岡山県岡山市中区四御神１番５５岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外

参考：近隣駅の地価相場

東岡山駅(地価相場 56,100円/㎡)高島駅(地価相場 66,500円/㎡)大多羅駅(地価相場 49,050円/㎡)玉柏駅(地価相場 57,700円/㎡)備前原駅(地価相場 66,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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