岡山県岡山市北区津高字内ノ町７０９番３(法界院駅・備前原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


63,500円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市北区津高字内ノ町７０９番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,500円/㎡としました。

岡山県岡山市北区津高字内ノ町７０９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市北区津高字内ノ町７０９番３
住居表示 
価格63,500円/㎡
交通施設、距離岡山、4,700m
地積497㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、医院等の混在する幹線背後の住宅地域
前面道路の状況南4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木正尚氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木正尚
価格63,500円/㎡
個別的要因特段の変動はない。南向きで、当該地域にあっては日照等、居住の快適性が優れている。
地域要因地域要因に特段の変動はない。利便性が比較的良好なことから小規模分譲地開発が多く見られるなど一定の需要から地価は微上昇傾向にある。
地域要因の将来予測旧国道背後にあって商住混在的特性が見られる地域で、当面概ね現状維持的に推移するものと予測される。郊外住宅地需要は依然弱さが窺えるが、利便性の良好な地域性から地価は横ばい、ないし微上昇傾向が窺える。
市場の特性同一需給圏の範囲は、当市中心部の北部∼北西部郊外3㎞∼6㎞に位置する住宅地域と把握される。本標準地の所在する地域は津高地区中心の旧国道直背後に位置し、商住混在的な特性が見られる住宅地域である。需要者は40代以上の岡山市在住者が中心である。宅地供給は中小規模の分譲地が中心だが郊外住宅地需要はやや弱い。小規模開発の増加、用途の混在性等から画地規模等も多様なため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因県内景況は概ね安定的であるが、金融市場の将来的不安感から不透明感が窺える。当市の住宅地需要は中心部と郊外の二極化が見られる。

山本勝典氏による調査レポート

不動産鑑定士山本勝典
価格63,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。規模がやや大きいが、市場性が損なわれる程度ではない。
地域要因地域要因に大きな変動はない。周辺では平坦部を中心に分譲住宅地開発が活発化しているが、売れ行きは総じて好調である。
地域要因の将来予測旧津高町南部の混在系の住宅地域で、今後も現環境を維持して推移すると予測する。鉄道は無いが都心へ比較的近く、利便性も良いため住宅需要は根強く、地価は横ばい乃至微上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山市北区の旧津高町付近の住宅地域である。近隣地域は戸建住宅のほか、共同住宅や医療機関等も見られる混在住宅地域で、宅地需要は戸建住宅用途のほか事業用の需要も認められる。旧津高町南部の平坦部は利便性の良さから住宅地として人気が高く、周辺では新規の宅地分譲が活発化しており、売れ行きも総じて好調である。中心となる価格帯は土地が500∼1500万円前後、新築戸建住宅が2000∼3000万円前後である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けている。雇用・所得環境は着実に改善し、住宅投資は持ち直している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7022842
北緯 133度9135426

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大阪府大阪市北区本庄東３丁目１０番１６岡山県岡山市北区津島西坂２丁目２２９番９岡山県岡山市北区津島西坂２丁目２５５番６岡山県岡山市北区横井上字中道北１５３０番４

参考：近隣駅の地価相場

法界院駅(地価相場 64,850円/㎡)備前原駅(地価相場 66,350円/㎡)西川原駅(地価相場 91,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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