岡山県岡山市北区玉柏字古池内２０６９番２(備前原駅・玉柏駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,600円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市北区玉柏字古池内２０６９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,600円/㎡としました。

岡山県岡山市北区玉柏字古池内２０６９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市北区玉柏字古池内２０６９番２
住居表示 
価格28,600円/㎡
交通施設、距離玉柏、1,500m
地積231㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家が散在し、一般住宅も混在する既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

棚田恭行氏による調査レポート

不動産鑑定士棚田恭行
価格28,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小学校に近いが、市街化調整区域内に位置し、農家集落的特性が強い地域である。土地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の山裾に位置する既成住宅地域で、土砂災害警戒区域内に位置する。農家集落的特性が強く、土砂災害への心理的不安感もあり、地価は下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は岡山市北東部郊外4㎞∼8㎞の旭川両岸の市街化調整区域内に存する集落的住宅地域である。小規模開発された住宅地等も一部には見受けられるものの、地域の多くは農家住宅等が散在する既成住宅地域である。圏域外からの転入者は少なく、主な需要者は地縁者等であることから不動産の取引は低調であり、規模の大小や取引目的も様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており、雇用・所得環境の改善、金融緩和政策及び税制の改正等により、不動産市場は強含みである。

佐々木正尚氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木正尚
価格28,500円/㎡
個別的要因特段の変動はない。標準的画地規模に比しやや小さいが、競争力が阻害される程度ではない。
地域要因既成住宅地域で地域要因に特段の変動はない。郊外の既成住宅地の需要は弱く、地価は依然下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測郊外の市街化調整区域内の山裾に位置する既成住宅地域で、特段の変動要因もなく現状維持的に推移するものと予測される。災害発生リスクに加え、郊外既成住宅地に対する需要は弱く地価は下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲は、岡山市北東部郊外4㎞∼8㎞の旭川両岸でJR津山線背後の市街化調整区域内に存する集落的住宅地域と把握される。近隣地域は牧石小学校周辺の一般住宅も見られる住宅地域である。需要者は地縁者等を中心とし、小規模な開発住宅地に外部からの転入も認められるが供給は少なく需要も弱い。また、不動産取引件数も少なく、取引事情及び画地規模等も多様なため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
一般的要因県内景況は概ね安定的であるが、金融市場の将来的不安感から不透明感が窺える。当市の住宅地需要は中心部と郊外の二極化が見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7142425
北緯 133度9510481

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県岡山市北区玉柏字古池内２０６９番２岡山県岡山市北区宿字久保５６２番８岡山県岡山市北区玉柏字古池内２０６９番２

参考：近隣駅の地価相場

備前原駅(地価相場 66,350円/㎡)玉柏駅(地価相場 57,700円/㎡)牧山駅(地価相場 28,600円/㎡)高島駅(地価相場 66,500円/㎡)法界院駅(地価相場 64,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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