地域要因

地域要因に特別な変動は認められないが、周辺には作業所等もあり住宅地としての品位は高くない。地価は横ばい状態にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅等も見られるが、自己利用目的で取引されることが多く、収益目的は少ない。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設は困難であることから収益還元法の適用はしない。一方、比準価格は類似地域等より代替競争関係の強い取引事例から試算され、市場の実態を反映した規範性の高い価格であると判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小工場等がみられる内陸型工業地域である。土地需要は概ね安定的で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小工場、作業所、農地等が混在する内陸型の工業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、需給関係から地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

中小規模の工場が多く、一部農地等も介在する工業地域である。一般的に工場や倉庫等については、賃貸等に供するといった収益目的よりも、自用利用を目的とした取引が殆どであり、内陸型工業地としての立地や利便性が重視される傾向にある。よって、代表標準地との比較検討を踏まえた上で、取引市場の実態をより反映した比準価格をそのまま採用し、比準価格に比べて相対的信頼性の劣る収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、一次取得者層を中心とした実需にこれまで支えられ、需給関係は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で現況の住環境を概ね維持するものと予測する。当該地域の住宅地需要を踏まえ、地価水準は今後概ね微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心で経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は行わなかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動はなく、地価は安定的に推移しているものと思われる。

地域要因の将来予測

一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因は今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移するものと思料する。地価は安定傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例により求められており、不動産の市場性を反映する価格として実証性及び規範性は高く、十分な説得力を有するものと判断する。なお、対象標準地は地積が小さく、経済合理的な経営が可能となる建物の建設が困難と判断し、収益還元法は適用を断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅バス圏に属する丘陵部の住宅地域である。平成27年8月に土砂災害警戒区域（イエロ−ゾーン）に指定され実需は弱い。

地域要因の将来予測

中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。地域は南面傾斜地であり土砂災害リスクを有するため、地価はやや軟調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は小規模一般住宅が多い地域である。周辺には一部に賃貸共同住宅も見られるが、標準地の画地規模は小さく、共同住宅の想定が困難なこと、また戸建住宅の賃貸市場が成立していないこと等から収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映して規範性を有する比準価格を標準とし、代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス圏に存するが、需要は安定的に推移しており、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅及び共同住宅が併存する地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。需要は安定的に推移しており、地価は横ばい傾向を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅も見られるが、採算性の低い低層共同住宅が見られる程度で、自用目的の戸建住宅用地の取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境良好なな中規模住宅地域である。一部に画地の小規模化傾向が見られる。地価はほぼ横ばいである。

地域要因の将来予測

居住環境良好な中規模住宅地域である。既に熟成しており、特に地域を変動させる要因等は見当たらないが、一部で小規模画地化の傾向が見受けられる。

価格決定の理由

近隣地域は、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、賃貸市場は成立していないことから、収益価格の試算は行わなかった。したがって、代表標準地との検討及び市場の実態等も踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス圏の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、地価は横這いで推移した。

地域要因の将来予測

当地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準については、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないこと及び周辺には共同住宅も見られるものの、標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であることから、収益還元法の適用を見送った。よって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、快適性を重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅へはバスでの利用となる既成住宅地域である。地域要因の特段の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域であり、当面、現状のまま推移するものと思われる。比較的良好な住環境を形成しており、地価はやや強含みにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅等の収益物件も付近に見られるが、自己使用目的の戸建住宅地の取引が大半を占める。また対象標準地は画地規模が小さいことから、経済合理的な賃貸住宅建築の想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。