地域要因

防災地区計画等に指定されており、地価は下落傾向にある。都心でも小規模建物が密集する地域やスプロール化の進んだ地域等は人気薄である。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅地域であり、震災等の教訓から今福・杭瀬寺島地区防災街区整備地区計画に指定されている。他地域からの流入も少ない。しかし、地区計画が実施され区画整理が行われることで需要が生じる可能性もある。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。他方、対象標準地は、規模的に小さく、容積率も十全とはいえず、収益物件を想定して収益価格を求めることは断念した。したがって、本件においては、代表標準地との規準価格に留意したうえで比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域を代表する大手企業の工場が取り壊され、工場集積性にやや陰りが見え始めている。

地域要因の将来予測

中小規模工場のほか住宅も見られる工・住混在地域であるが、JR東西線の開通により、工場跡地にマンション、ミニ開発の戸建住宅が増えつつある。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、適正賃料、利回り等、試算の過程に多くの想定要素を伴うことから相対的に信頼性が劣る。自用目的での取引が主であるところから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺地域の標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅が多い既成住宅地域で特に地域要因の変動はない。値ごろ感から一次取得者層を中心とした需要に支えられ、需給関係は比較的堅調。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも現状維持で推移するものと予測する。特に選好される地域ではないが値ごろ感もあり、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地の存する地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ地域で自用の戸建住宅が取引の中心の地域である。また対象地地積も、経済合理的な賃貸住宅の建築には過少であり、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域として成熟しており、他からの転入も少ないため、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

小規模な戸建住宅地域として成熟しており今後もほぼ現状で推移するものと予測する。外部からの転入の少ない地域であり地域要因に大きな変化はなく、地価はほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己居住を目的とする取引が中心であり、同一需給圏内において信頼性のある事例を収集し得た。一方対象標準地は周辺環境及び画地条件等から賃貸共同住宅を想定することは非現実的であり、また戸建住宅の賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、駅接近等に優れており、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持していくと予測する。地価については横這いから若干の上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存し、共同住宅の想定が困難であるため、本件では収益還元法の適用は見送った。対象標準地の所在する地域においては、居住の快適性等を重視した自用目的の取引が中心となっていることから、本件評価においては市場性を直接反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動は認められないが、需要の弱い地域のため地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。住宅地の需要は弱く地価は下落傾向が続いており、当面は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心としてアパートも見られる住宅地域であるが、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため、比準価格の規範性は高い。また、駅から遠く利便性が劣るため賃貸需要が弱く、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算価格は取引事例比較法を採用した。区内において同一需給圏内の類似地域にある事例を採用した。各事例は多くが規範性が高く、補修正も適正で精度は高い。なお、収益価格については画地規模が小さい等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅に近く、駐車場や小規模低層共同住宅等が混在し、背後に工場等があり、居住環境は劣る。土地の細分化も進むが、地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

駐車場や小規模低層共同住宅等が混在する最寄駅に近い住宅地域。画地細分化の動きがあるも、周辺地域を含め居住環境がやや劣る。従って、需要は弱含みで、地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内においては、賃貸マンションも散見されるが自用の戸建住宅が中心で、地価水準も戸建住宅地を前提として形成されているため、土地価格に見合う賃料は収受できないので、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。従って、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しており、需給は安定的で、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は、横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の取引が成立している。一方、周辺地域においては共同住宅も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成している地域であり、特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は区内の同一需給圏にある地域的特性が近似する取引事例を採用した。各事例の内、規範性が高い事例からの価格を標準として求めたが、妥当なものである。収益価格については、比準価格に比し、低位に求められたが、収入、費用等は妥当で、収益性を反映している。鑑定評価額の決定に当っては、近隣地域周辺は自用目的の一般住宅が多いことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業地域として熟成しており、特段の変動要因は無いが、需要は底堅い状況が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅に近い利便性の高い商業地域として熟成しており、需要は底堅く推移している。地価水準は若干の上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

駅に近い幹線道路沿いの商業地域にあり、収益目的の取引も見られるものの相対的に少なく、市場性を重視した取引が中心となっている。店舗及び事務所の賃貸事例は散見される程度であり賃貸市場の熟成度は低く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。