地域要因

周辺大型商業施設への顧客流出等の影響により、地価の下落傾向は続いている。

地域要因の将来予測

駅前に位置する商業地域であるが、商業集積は停滞傾向にあり、当分は現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は自用の店舗及び事務所並びに賃貸ビル等が混在している商業地域であるが、賃貸市場の成熟の程度は低く、さらに昨今の経済事情等を反映し賃料水準は低迷しているため、収益価格は低位に試算されたものと判断される。比準価格は現実の取引市場の実態を反映し実証性及び信頼性に優れる価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

将来不安等を背景とする住宅地需要の低迷が続いているが、利便性の高い住宅地への回帰傾向等に支えられ、地価はほぼ横這い状態で推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化はみられず、ほぼ現状維持的に推移している。当該地域の地価は利便性の高い住宅地への回帰傾向等に支えられ、ほぼ横ばいの状態が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は「防府」駅の北東方約850m付近に位置する住宅地域で、画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。居住性を重視する住宅地域であり、自用目的での取引が大半で、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

住環境がやや劣るが、利便性の良い住宅地域で、ここ数年の大幅な地価下落により値頃感もでてきており、地価は下げ止まり感がある。

地域要因の将来予測

商業地域に近接し、利便性は良いが居住環境がやや劣る住宅地域である。格別の変動要因はなく、当分は現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しない。共同住宅も見受けられるが、快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

防府市中心部北方外延部に形成される住宅地域で、需要は若干弱含みで推移し地価は下落基調を辿っているが、近時その下落幅は縮小しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い利便性のよい住宅地域で、戸建住宅中心の地域的特性を有するほか、対象標準地の画地規模等の観点から経済合理性に合致する現実的な賃貸住宅の想定は困難である。故に、本件では収益還元法は適用し得ず、近隣地域の需給動向並びに実情等を勘案の上、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域に存する他の標準地・山口県基準地等との均衡にも十分留意し、市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

周辺地域の中小規模開発物件や中古物件及び分譲マンションとの競合もあり、街路が弱い点と相俟って、需給バランスがやや崩れ気味である。

地域要因の将来予測

学校・スーパー等への利便性の良い既成住宅地。周辺地域において中小規模開発が活発に行われ、これらの物件との競合や需要減により、長年下落基調が続いていたが、底値感等から地価は底を打ちつつある感が強い。

価格決定の理由

近隣地域は防府市街地に近接した低層住宅地で、一部に農地も残存するが、住宅地としてほぼ熟成している。周辺にアパート等も所在するが、農家等の遊休地利用が大半で、不動産の収益性が強く意識されているとは考えづらい。かかる住宅地においては居住の快適性が重視されがちなところから、規範性があると判断される比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地価格及び前年公示価格等との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

需給のアンバランス等により下落傾向が続いているが、ここ数年の大幅な下落により値頃感もでてきており、下落幅は鈍化している。

地域要因の将来予測

需給のアンバランス等により下落傾向が続いているが、ここ数年の大幅な下落により値頃感もでてきていることから、下落幅は鈍化していくものと予測される。

価格決定の理由

「防府」駅の南西方約1．6㎞付近に位置する住宅地域で、低層のアパート等も混在しているが、地価に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住性を重視する住宅地域であり、自用目的での取引が大半で、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であるので、収益価格は参考に留め、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

居住環境良好な人気のある住宅地域で、値頃感もあり地価は横ばいで推移しているが、反転までの状況には至っていない。

地域要因の将来予測

区画整然とした居住環境の良い住宅地域で、今後も現状維持していくものと予測する。地価は横ばい傾向と判断される。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される戸建住宅用の住宅団地で、画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が主で、周辺地域において信頼性のある取引事例が収集でき、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺住宅地との価格競争がなお認められ地価は依然下落傾向だが、一部では値頃感も見られるなど、下落幅は縮小しつつある。

地域要因の将来予測

防府市中心市街地近郊の住宅地域で、特筆すべき地域要因変動は認められない。住宅地需要は若干弱含みで推移しているが、地価の下落幅については縮小傾向にあり、今後は地価の下げ止まりを窺う展開が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、戸建住宅を主体とする地域的特性を有しており、収益性を目的とする賃貸住宅を想定することは難しい状況であると云える。従って、本件では収益価格は適用し得ず、近隣地域の需給動向並びに実情等を勘案の上、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域に存する他の標準地・山口県基準地等との均衡に十分留意した結果、市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

比較的利便性の良い既存の住宅地域で地価の下落傾向は続いているものの、長引く地価下落による底値感も認められ、下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

特に変動要因は認められず、当面は現状維持で推移するものと予測される。長引く地価下落による底値感から地価の下落幅は縮小しており、今後は横ばい傾向になるものと予測される。

価格決定の理由

当該地域においては賃貸物件も見受けられるが、遊休地の有効利用や節税を目的としたものが中心で、投資目的の土地取引は少なく、収益価格の信頼性は相対的に低い。市場参加者は周辺の取引価格を参考として自己の取引価格等を決定する傾向にあり、複数の取引事例に裏付けられた比準価格の信頼性は高いと判断される。よって、本件においては比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。