山口県防府市石が口２丁目７８０番５(防府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
31,300円
2017年01月01日に行った山口県防府市石が口２丁目７８０番５(山口県防府市石が口２−２−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山口県防府市石が口２丁目７８０番５ |
| 住居表示 | 石が口２−２−２６ |
| 価格 | 31,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 防府、1,600m |
| 地積 | 359㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高尾憲二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高尾憲二 |
|---|---|
| 価格 | 31,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 需給のアンバランス等により下落傾向が続いているが、ここ数年の大幅な下落により値頃感もでてきており、下落幅は鈍化している。 |
| 地域要因の将来予測 | 需給のアンバランス等により下落傾向が続いているが、ここ数年の大幅な下落により値頃感もでてきていることから、下落幅は鈍化していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね防府市、山口市内のJR山陽本線及び山口線沿線の住宅地域。需要者の中心は桑山中学校周辺の地区に地縁性のある防府市内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。可処分所得の伸び悩み等を背景に住宅地需要の低迷が続いているが、長年の地価下落による値頃感がでてきており、下落幅は鈍化してきている。土地は360㎡程度の規模で1，100万円程度、新築の戸建物件は2，700万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気の先行き不透明感が増しており、少子高齢化社会の進行や可処分所得の伸び悩み等を背景に住宅地需要は低迷し、市場の二極化が続いている。 |
中野亘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中野亘 |
|---|---|
| 価格 | 31,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 良好な交通利便性を背景に、平均的な競争力を確保している。 |
| 地域要因 | 幹線道路への連絡性・公共施設接近性に加え、周辺での道路の一部拡幅・改良等により良好な交通利便性を有する。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺では都市計画道路の一部改良等により利便性が高まった。交通利便性等を背景に安定した需要が見られ、下落幅は一層縮小していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、防府市中心市街地及びその周辺部の住宅地域の圏域と捉えた。需要者の中心は防府市内に通勤する一次取得者層である。中学校を目前とした立地に加え、幹線道路やへのアクセスや公共施設への接近性、付近道路の改良等により一定の利便性を有する地域である。土地は1，100万円程度、新築の戸建物件は3，000万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 近年の大工場の安定した業績を背景に、関連中小企業にも設備投資等の動きが見られる。雇用の改善から住宅市場にもその影響が窺える。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度0448026 北緯 131度5616292 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
防府駅(地価相場 30,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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