地域要因

地域要因に特別な変動は認められないが、一般的要因の影響で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気回復の影響を受けて地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、土地価格は駅前商業地等との繁華性の比較等で形成されており、周辺には貸店舗、事務所等の収益物件も見られるが、現実の市場における複数の取引事例により求められた比準価格がより規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な利便性を有する地域であり、一般的要因の影響も受け、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性が良好な地域であり、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

人気の高い夙川エリアに位置する住宅地域で、阪急及びJRの利用が可能である等、利便性にも優れ、根強い需要が認められ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も見られるが、採算性が低いものが多く、自用目的の戸建住宅用地の取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また、対象標準地は、画地規模がやや小さく、経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。従って、年間及び半年間変動率等の時系列的な価格水準の推移、動向等を考慮し、信頼性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見当たらないが、住宅地としての需要は根強く、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。最寄駅にも近く、住環境も悪くない為、需要の比較的高い住宅地域である。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、共同住宅もみられるが、市場においては自己利用目的の取引が中心となっている。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設を想定することが困難なため、収益還元法の適用は断念した。したがって本件においては、規範性の高い複数の取引事例より求められた比準価格を標準として、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西宮ガーデンズ等の大規模複合商業施設に比較的近い住宅地域であり、選好性も高く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であり、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。選好性の高い阪急西宮北口駅勢圏にあって、地価は上昇傾向で推移すると思料される。

価格決定の理由

対象地周辺では賃貸住宅は見られるも、自用の戸建住宅が取引の中心の地域であって、対象地地積も、経済合理的な賃貸住宅の建築には不十分であり、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内でも夙川エリアは選好性の強い地域であり、利便性も確保され、根強い需要があり、地価水準は強含みとなっている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。西宮市内でも需要の高い地域であり、地価水準は強含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺において、賃貸アパートなど散見されるものの、土地に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低く試算され、参考程度にとどまる。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阪神西宮駅に近い商業地域で、街路・立地条件に恵まれている。景気回復感及び背後住宅地の堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

阪神西宮駅に近く、街区が整然とした商業地である。店舗兼事務所を中心に、周辺にはマンション等も見られる。特筆すべき要因は見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

店舗・事務所ビル等を中心とする地域であるが、賃貸用の収益物件も一部に見られる。しかしながら、賃貸市場が未成熟で、土地価格に見合う賃料水準に至っていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内における実際の不動産取引から査定されており、市場性を反映した実証的な価格といえる。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境に優れている為、選好性が高いが、先行不透明感により慎重な姿勢が保たれている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例による試算価格は至近な事例が採用でき相対的に信頼性を有する。阪神間の中でも人気の高級住宅地であるため自己居住用目的での取引が主体となっている。一方利用に際しは法令規制の厳しい当該地域で、経済合理性を有する賃貸市場は成立し難いので収益還元法は適用しなかった。よって代表標準地との均衡性に十分留意しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業地としての相対的地位は低下傾向にあるが、一般的要因の影響を受け、地価は概ね横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

金融機関等の多い西宮市を代表する商業地域で、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。相対的地位は低下傾向にあるが、一般的要因の影響も受け、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も一部見受けられるものの、取引市場においては自用目的の取引も多く、収益性から意思決定する需要者が中心とまでは至っていない。よって、規範性から比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅接近等利便性に優れており、市内居住者を中心とした堅調な需要に支えられ、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、当面は現況の住環境を概ね維持するものと予測する。最寄駅や幹線道路に近く利便性に優れており、地価については、今後強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、周辺にはマンション等も見られるものの、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため収益還元法の適用は断念した。従って、市場で成立した多数の信頼性のある取引事例から求められた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格水準の高い住宅地域であり、地域要因に特別な変動はないが、住環境は良く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

大規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も高級住宅地域として推移するものと予測する。居住環境は良好で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、第1種低層住居専用地域の指定を受け、容積率の制限等から経済合理的な賃貸住宅の建設が困難であるため、収益還元法は適用しない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

昨今の経済情勢を受けて、住宅地需要は堅調で、利便性に恵まれていることから、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が混在する低層住宅地域で、当面現状を維持して推移するものと思われる。最寄駅周辺の堅調な需給関係から，地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンションも散見されるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸用建物の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引に着目して求めたものであり、実証的な価格である。本件においては規範性の高い事例を採用し、比準の各過程における補修正も適切に行われており、精度の高い価格が求められた。よって、比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

夙川駅を最寄駅とする閑静な住宅地域であり、地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、利便性に優る現在の住環境を維持していくものと予測する。選好性の高い住宅地域で需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地域に存し収益性よりも快適性を重視した価格形成が行われている地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため経済合理性を有する賃貸用建物の想定が困難であり収益還元法の適用を断念した。従って、事情補正を要しない周辺住宅地域の取引事例を採用する等規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額と決定した。なお、代表標準地ともほぼ均衡が認められる。

地域要因

中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。隣接する芦屋市の住宅地価格水準と比較した値頃感から、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で、当該地域に影響を及ぼすような特段の要因は見られず、今後も現況を維持しつつ推移するものと判断される。良好な居住環境と利便性から、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用目的の取引が殆どである。比準価格は、居住環境が類似した多数の取引事例の中から試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格については、対象標準地の画地規模が小さくスケールメリットを生かした賃貸住宅の建設が困難であるため、適用しなかった。以上より、本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

阪神沿線であるが、駅に近く比較的閑静な環境を呈することから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される。地価動向は、利便性及び環境等から選好性が強く上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅も散見される住宅地域である。取引は殆どが自用目的で収益性よりも居住の快適性が選好される。賃貸事業による収益を価格形成基盤とするほどの市場熟成は見られず、また、規模等の諸条件は賃貸利用に際し効率的とはいえず収益価格は相対的に規範性が劣る。 従って、取引事例に基づく実証的な比準価格を標準に収益価格を参考とし、広域的な検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。