地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価はやや弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は南区南部天白川に近い低地に存する住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価水準はわずかな下落傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られないが、居住環境に優れた地域を中心に、地域の地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした比較的閑静な住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。本件では規範性を有する事例を収集し得た。一方で収益建物の想定は、対象標準地の立地条件、規模、投資採算性等を考慮し、不適切と判断した。対象標準地及びその周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が多い地域なので、市場性を反映した比準価格を採用し、現在の市況と代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は幹線系の商業地を中心とした取引事例を採用して求めたものであり、市場の実態を反映し、説得力がある。収益価格は店舗兼共同住宅を賃貸する事を想定して求めた理論的な価格であるが、地価水準に見合う賃料が確保できない事や、空室率等投資リスクを反映して低位に求められた。よって実証的な取引事例により求められた、比準価格を重視して、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められないが、国道1号沿いで駅からも徒歩圏内であり地価は堅調に推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域において想定される需要者は、主に自己の使用に供する目的で取得する事業者と考えられ、市場性及び比較可能性を重視しての取引となる。収益価格は収益性を反映した価格であるが、投資目的での取引は少なく、想定要素も多いため規範性は劣ると判断される。従って、自己使用目的としての取引が中心となる市場の特性に最も適合した比準価格を標準として、収益価格を参考に留め、更に代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR東海道線南大高駅徒歩圏内にあり土地区画整理事業がなされ、人口も住宅もいまも増加・発展しており地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業により良好な街並がほぼ整い、今後も発展的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が多い土地区画整理完了後の住宅地域である。収益価格は面積が小さく賃貸経営には不向きのため求めなかったが、土地価格の回収が可能となるほどの賃貸市場は未成熟である。住宅建設等自用目的や業者建売素地取得での取引が多く、居住性や快適性を重視する住宅地域なので、実証的で説得力のある比準価格をもとに現在の経済状況並びに不動産市況と代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は交通利便性や価格の値頃感を反映して、実需を中心にほぼ横ばい傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に共同住宅・作業所・空地等も見られる地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、南区南東部に位置し、アパート等の収益物件は見られるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、中小工場等が混在する住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を中心とする地域で、今後も同等の環境を維持すると予測する。地価は区内では相対的に低水準であることを反映し、概ね上昇傾向を維持すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む周辺は戸建住宅として利用することを目的とする取引が中心で、比準価格は最寄駅を同じくする多数の信頼性のある事例が収集できた。一方収益価格は敷地規模が小さく、投資採算性の観点から適用するのは妥当でないと判断された。従って本件では、比準価格を採用し代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

古くからの住宅地で大きな地域要因の変動は認められないが、区内住宅地の価格上昇に影響を受け、上昇基調にある。

地域要因の将来予測

熟成した旧来からの閑静な住宅地。将来の動向としては、大きな価格形成要因の変動は見あたらず、当分現況のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

標準地は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあるが、画地規模が小さく、間口も狭く、経済合理性から見て経営が可能となる賃貸住宅の建築が難しいため、収益還元法は非適用とした。周辺類似地域における信頼性の高い事例を採用して査定した実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に銀行の店舗が建設されていることなど、地域の熟成が進んでいる。昨年9月に換地処分が行われて新しい地名が付けられている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最有効使用を高層共同住宅の敷地と判定したことから、比準価格と開発法の価格を求めた。比準価格は画地規模の大きい取引事例から求めており実証的である。開発法の価格はマンションの分譲事業を想定して求めた価格であり、事業者の素地に対する投資採算性を表す価格である。両価格ともに高い妥当性を有するが、概ね近似した価格であるため、本件ではより実証的な比準価格を採用して、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 中小工場のほか事務所、住宅等も見られる工業地域であり、今後も現状のまま維持するものと予測する。地価水準が低位の為安定的或いは災害リスクの影響を受けやや弱含みで推移すると予測される

価格決定の理由

 工場を中心として一般住宅も見受けられる住工混在地域で、自用目的の取引需要が中心の為、収益不動産の市場は未成熟である。したがって、本件では同一需給圏内における規範性の高い取引事例から求めた比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、中小工場地の需給動向を勘案し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模工場の取壊し、事務所建設や住宅の建設等の変動が見られる。対象標準地近接のやや規模の大きい更地の利用動向が注目される。

地域要因の将来予測

現状では工場、配送センター等の割合が高く、浸水リスクも知られている工業地域であるが、駅徒歩圏内で交通の利便性の高い地域であるため、今後住宅等の割合が徐々に大きくなって行くものと予測する。

価格決定の理由

最有効使用を工場の敷地と判定したため、比準価格と工場を想定した収益価格を試算した。工業地域では、生産の長期継続性という視点から、自用の工場を作ることが一般的であり、最初から賃貸に供する目的で建築される工場の例は少ない。このため、賃貸市場は成熟することなく、収益価格は市場価格に反映され難いと判断される。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められないが、駅への接近性に優れ、住環境もよいことから地価は堅調に推移すると思料される。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅、駐車場等がみられる混在住宅地域である。将来の動向としては格別の価格変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性及び投資採算性を反映した価格であるが画地規模等から合理的な賃貸想定は困難であり、自用の住宅地として快適性及び利便性を重視して価格形成がなされる住宅地であることから適用しない。従って、低層住宅地を最有効使用とする市場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した比較的古くからの住宅地域で、目立った変化はなく、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、東海市内の規範性の高い取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、地域的に自用目的での取引が主体であり、取引価格の水準が価格の指標となっていることが一般的であるため、比準価格を採用し、東海市の住宅地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はなく現状の良好な住環境を維持するものと予測する。このところ需要は回復基調で、地価は安定的に推移するものとと予測する。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住環境の良好な住宅地域で現状で推移するものと予測する。新興の住宅地域に押されてきた状況に変化がみられ、需要は回復基調にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

住宅市場における典型的な需要者である個人は居住の利便性、快適性に着目して不動産を選択する。近隣地域は、最寄駅まで徒歩圏の住環境の良好な住宅団地で、需要は回復基調にあるが、比準価格は、近隣地域と同じ加木屋町泡池を含む周辺の区画整然とした住宅地域内で生起した実際の取引価格を価格判定の根拠とし、市場参加者の価値判断に立脚し説得力を有するので、比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住商混在地域としての現状に特段の変動要因はない。商業地としての繁華性に劣るが、地価は住宅地並であり安定的に推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

住宅、自用の店舗併用住宅が混在する地域で、現状で推移するものと予測する。商圏が近隣に限られ商業地としての繁華性は低いが、地価は当該現状が織り込まれた住宅地の水準であり、安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業地では収益性が不動産の選択指標となるが、借地立地が一般的である同一需給圏内では、資金投下は建物のみに限られ、土地の取得を前提に複合不動産の純収益を基礎に求められた収益価格は現実の市場に適合しない。一方、近隣地域と需要が同質と認められる商住混在地域内で生起した実際の取引価格を判定根拠とした比準価格は市場参加者の価値判断に立脚し説得力があるので、これを標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。