地域要因

土地の利用状況に特段の変化はないものの、最寄駅利用客は少なく商況は低迷が続いている。地価水準も下落傾向にある。

地域要因の将来予測

小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、駅利用客を中心とする顧客の通行量は少ないものの、用途面での大きな変動はなく、当面は現状にて推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。近隣地域は商業地域であるため収益性が考慮されるものの、当該地域の取引においては自己使用目的とすることが多く資産性等も考慮され、投資採算性や収益性のみで土地価格が決定されるには至っていない。従って、本件では実証的・客観的である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

 近隣地域内の空き地に診療所が建築中であるも、準工的色彩の地域であり、地価は下落基調である。

地域要因の将来予測

 一般住宅、小規模の店舗及び工場等が混在する住宅地域で、空き地に診療所が建築中であるも、市内において特に人気のある地域でないため、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺にアパート等収益物件が見受けられるが、標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。自用目的が取引の中心と考えられ、快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の高い実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこの価格は、標準地の単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討等の結果及び最近の不動産市場の推移動向からも妥当なものと思料される。

地域要因

周辺の土地利用状態等は特に変動はないが、地価はやや弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用の工場、住宅を主体とする地域で、需要者はほぼ自用での使用を前提に行動している。投資目的での工場・倉庫はまず見当たらない地域であり、収益性への志向は乏しい。よって、本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準として、収益価格も参酌し、一般的要因の影響も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の利用状況に特段の変化は認められないが、蒲郡市郊外部の住宅地の潜在需要は少なく、地価水準は下落傾向に推移している。

地域要因の将来予測

標準地は三河三谷駅の東方で、一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。蒲郡市郊外部の不動産の潜在需要は少ないが、地域的特性に大きな変化はなく、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、周辺地域の収益物件の大半は、土地所有者が有効活用をしたもので、元本と賃料との関係が希薄なため、収益価格は低位に試算される。ここで、採用した資料及び評価の手順を再検討した結果、取引事例の大半は自用目的で、規範性の有する取引事例より求めており、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性に優れ、区画整理により住環境も向上したため、根強い需要が認められることから、他の地域と比べ需給関係は安定している。

地域要因の将来予測

区画整理事業に伴う街区整備等はほぼ終わっており、当面は現状を維持するものと予測した。居住環境の良好な地域ながら、このところ取引価格は若干の弱含みで推移している。

価格決定の理由

評価対象標準地は面積が小さく、間口も狭いことから、事業収支の観点から賃貸用共同住宅の想定は非現実的であるとして、収益価格は試算しない。対象は居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であることから、市場における取引価格との比較により求めた比準価格が市場の特性に合致していると判断した。以上の理由により、本件では比準価格を中心に、さらに代表標準地との均衡にも配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積度の比較的確保された駅前商業地で潜在的な宅地需要は顕在であり、駅前の好立地条件及び値頃感もあって地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

蒲郡駅駅前広場に接面する好立地条件を備えた商業地域であり、更なる商業集積が期待されるが、当面現状を維持しつつ推移するものと推測される。

価格決定の理由

対象標準地は蒲郡駅前の商業集積度の比較的高い商業地域に所在し、貸店舗等の収益物件も見られるが、賃貸市場の需給も低調であり、そのため収益価格は比準価格より低位に求められた。従って、各試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場をより反映した比準価格を標準として、収益価格も参酌し、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

蒲郡駅まで3㎞前後、市外縁部に位置する旧来からの農家集落地域である。調区内集落のため外部からの流入はなく安定した利用状況にある。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅等が混在する旧来からの集落地域である。外部からの流入はほとんど無く、今後のまま推移していくものと見込まれる。地価は地域の特性を反映して弱含み傾向で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

当地域は蒲郡市のやや利便性に劣る集落地域で農家住宅、一般住宅が混在する利用状況にあり、地域内にアパート等収益物件はなく、公法規制により賃貸物件を新たに建設することは難しく、又、経済的に合理性を有する賃貸市場が成立していないた収益価格は求められなかった。よって、本件では、最近の不動産市場での動向を反映して求められ、実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昭和40年代の区画整理で、街区が整備された住宅地域で、地域的に安定しているが、街並みはやや古く、地価水準は下落傾向に推移している。

地域要因の将来予測

標準地は蒲郡駅の徒歩圏にあり、中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域で、良好な居住環境を形成している。不動産の潜在需要はやや少ないものの、地域的特性に大きな変化はなく、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅の多い区画整然とした住宅地域で、賃貸住宅は所々介在するが、標準地の画地規模が小さく、経済合理性を有する賃貸住宅の建築ができないため、収益方式は採用しなかった。ここで、採用した資料及び評価の手順を再検討した結果、取引事例の大半は自用目的で、規範性の有する取引事例より求めており、市場の実態を反映した比準価格を採用し、他の標準地とのバランスの検討及び地価の推移動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られないものの、市中心部から幾分離れた住宅地域で、一般的要因の影響を受け、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

市内辺縁部の高台に旧来からの住宅が密集する住宅地域で、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、やや弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、画地規模が小さく収益物件の建築が困難であるため、収益還元法は非適用とした。また、周辺にはアパート等も見られるが収益目的の取引は少なく、自己使用を目的とした取引が中心である。従って、市場実態を反映した比準価格を中心に、昨今の経済情勢及び不動産市況等を勘案し、代表標準地との価格検討もふまえ、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

蒲郡駅まで徒歩15分前後に位置する混在住宅地域である。都市ガスが平成28年度に供給開始されたほか地域の利用状況に変化は見られない。

地域要因の将来予測

中心部に近い一般住宅の中に店舗等が見られる混在住宅地域である。用途的に熟成しており、特段変化は見られない。地価は需要がやや弱いこともあり、やや弱含み傾向で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅の中に店舗も見られる住宅地域である。店舗も見られるが収益性は低く、アパート等の収益物件は稀で、賃貸市場は未成熟のため元本に見合う賃料を授受することができない状況にある。又、居住の快適性を指向する地域的特性を有していることも勘案して、本件では、収益価格は参考に留め、最近の不動産市場での動向を反映して求められ、実証的な価格である比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの店舗、営業所等の多い路線商業地域で、特に変化を促す要因も見られないが、一般的要因の影響を受け、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

店舗、事務所等が見られる路線商業地域で、今後も暫くは現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、市内に沿道型店舗が増えつつある中、集客性の観点等から、やや弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象近隣は、自用の店舗、事務所等の多い地域であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は未だ高くはないものと判断される。他方、比準価格は個別事情を含むものの、現下の市場実勢を反映した実証的価格である。従って、相対的規範性に優る比準価格を中心に収益価格を参酌し、本鑑定評価額を決定した。なお、当該価格は、対象標準地の面積に即応したものであり妥当なものと判断する。

地域要因

区画整然とした住宅地域で、特に変化を促す要因も見られないが、一般的要因の影響を受け、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

市内中心部の近くに位置する、一般住宅の他にアパート等が見られる住宅地域であり、特段の変化は無く、当面は現状にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。対象地域の標準的使用及び対象地の個別的要因から戸建住宅地としての使用を最有効と判断し、戸建住宅地は生活利便性や居住の快適性が重視され、収益性で価格決定されていないため、収益還元法は適用しなかった。また、取引は自用目的が支配的な地域である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境等に大きな変動はないが海に近く、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、暫くは急な変化なく、ほぼ現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は在来地主等建築の収益物件の傾向である土地に対する収益観念が希薄、入居者を確保するため実質賃料を低くせざるを得ない実情等より低位に求められた。従って、比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との均衡をも保って鑑定評価額を上記のとおり決定した。