愛知県蒲郡市三谷町東１丁目４１番(三河三谷駅・三河大塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
64,500円
2017年01月01日に行った愛知県蒲郡市三谷町東１丁目４１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛知県蒲郡市三谷町東１丁目４１番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 64,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三河三谷、1,100m |
| 地積 | 289㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
篠崎正人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 篠崎正人 |
|---|---|
| 価格 | 64,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 土地の利用状況に特段の変化は認められないが、蒲郡市郊外部の住宅地の潜在需要は少なく、地価水準は下落傾向に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 標準地は三河三谷駅の東方で、一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。蒲郡市郊外部の不動産の潜在需要は少ないが、地域的特性に大きな変化はなく、当面は現状維持と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は蒲郡市の市街化区域で、主に蒲郡駅周辺の中心市街地を取り囲む住宅地域一円である。需要者は主に蒲郡市の在住者及び地縁者である。不動産に対する需要者の選別の目線は厳しく取引に慎重であり、震災以降、蒲郡駅周辺地域を除き、JR東海道本線以北に、住宅地を求める需要者層が多い傾向にある。需要の中心となる土地もしくは建付地の土地部分の価格帯は12百万円∼20百万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調であるが、不動産の選別は立地条件等の優劣が重視され、取引は市街地周辺部に偏り、地域間格差が拡大している。 |
鳥居信行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鳥居信行 |
|---|---|
| 価格 | 64,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺環境に目立った変動はないが、一般的要因の影響下、地価は依然として弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中心市街地からやや離れた区画整然とした住宅地域であり、今後も漸次空地等の宅地利用を進めて行くものと見込まれるが、熟成過程は遅効的で、地価水準は、当面下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主に蒲郡市内のJR東海道本線沿線一円の住宅地域である。震災等の災害リスク回避など、需要者の選別意識が向上している状況下、地域経済の停滞感もあり、当地域の需給は依然として低調で、なかなか底値が見えない現状にある。当市内に居住する一次取得者が大半を占める需要者層が、土地建物購入に懸ける予算は総額2，500万円前後と把握されることから、当地域の取引もこれに準じた価格帯が中心になるものと見られる。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向で、地場産業を中心とした地域経済は依然停滞している。不動産市場では臨海部と内陸部での需要格差が顕在化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8158322 北緯 137度2594828 |
参考：該当物件周辺マップ
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愛知県蒲郡市旭町４６１番愛知県蒲郡市豊岡町畑ケ田１番２外愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７愛知県蒲郡市八百富町３６７番５外愛知県蒲郡市豊岡町姥子８９番３愛知県蒲郡市三谷町若宮１２２番１愛知県蒲郡市三谷北通３丁目６３番愛知県蒲郡市三谷町須田１０番１７愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７
参考：近隣駅の地価相場
三河三谷駅(地価相場 82,650円/㎡)三河大塚駅(地価相場 67,750円/㎡)蒲郡駅(地価相場 90,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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