愛知県蒲郡市旭町３６３番外(蒲郡駅・三河塩津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


93,800円

2017年01月01日に行った愛知県蒲郡市旭町３６３番外(愛知県蒲郡市旭町１０−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を93,800円/㎡としました。

愛知県蒲郡市旭町３６３番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県蒲郡市旭町３６３番外
住居表示旭町１０−１６
価格93,800円/㎡
交通施設、距離蒲郡、800m
地積236㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、店舗ビル等が混在する路線商業地域
前面道路の状況北22.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

星野ゆかり氏による調査レポート

不動産鑑定士星野ゆかり
価格93,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの店舗、営業所等の多い路線商業地域で、特に変化を促す要因も見られないが、一般的要因の影響を受け、地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測店舗、事務所等が見られる路線商業地域で、今後も暫くは現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、市内に沿道型店舗が増えつつある中、集客性の観点等から、やや弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、蒲郡市内の商業地域である。対象標準地の画地規模を前提とする需要者は、地縁的選好性を有する個人事業者又は地元法人が中心である。市内中心部の車両交通量の多い路線商業地域で、潜在的な宅地需要は認められるが、郊外型大型店への顧客流出等の影響から、商業収益を取り巻く環境は厳しい。総じて商業地の取引は少なく、規模の多寡により大きな差が生じやすいことから中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因地域経済に閉塞感が見られる中、当市における外部からの積極的な商業地需要は僅少で、立地条件等の集客力に応じた市場の二極化傾向が見られる。

古田豊人氏による調査レポート

不動産鑑定士古田豊人
価格93,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来の路線商業地域で地域要因に大きな変動はない。一般的要因下、地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測県道沿いの路線商業地域である。急な変化なく、暫くはほぼ現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は蒲郡市と隣接市内の幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者の中心は、地元の事業者である。大規模商業施設に顧客が流れるなかで、近隣地域のような旧来の商業地域内小規模店舗用地への需要は低迷している。景況は一部大企業で回復を見せているが、地域経済先行不透明の中で、近隣の地価水準は弱含み状態にある。市場の中心価格帯は、土地は対象標準地程度の規模のもので20百万円∼25百万円程度である。
一般的要因地方市で人口減少、三河湾岸観光ラグーナは経営者交代で復活を期待。宅地需要は環境の良否と震災リスクの有無等による地域毎への強弱が明確化。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8258533
北緯 137度2192493

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蒲郡駅(地価相場 90,000円/㎡)三河塩津駅(地価相場 82,500円/㎡)三河鹿島駅(地価相場 77,500円/㎡)三河三谷駅(地価相場 82,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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