愛知県蒲郡市新井町１番２(蒲郡駅・三河三谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


90,000円

2017年01月01日に行った愛知県蒲郡市新井町１番２(愛知県蒲郡市新井町２−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を90,000円/㎡としました。

愛知県蒲郡市新井町１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県蒲郡市新井町１番２
住居表示新井町２−１８
価格90,000円/㎡
交通施設、距離蒲郡、1,200m
地積167㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整理中の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川隆治氏による調査レポート

不動産鑑定士市川隆治
価格90,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性に優れ、区画整理により住環境も向上したため、根強い需要が認められることから、他の地域と比べ需給関係は安定している。
地域要因の将来予測区画整理事業に伴う街区整備等はほぼ終わっており、当面は現状を維持するものと予測した。居住環境の良好な地域ながら、このところ取引価格は若干の弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は蒲郡市内のJR東海道本線沿線に存する市街化区域内にある住宅地域。需要者の中心は、蒲郡市居住者又は同市内の企業に勤務する一次取得者層で、年齢は40歳前後。東日本大震災以後津波等災害リスクが不動産市場において意識されるようになり、市内の住宅需要は蒲郡駅以北の利便性に優れる地域に移っている。土地は総額で1500万円∼1800万円、新築戸建で2500万円∼3000万円程度が取引の中心と見られる。
一般的要因市内人口は減少傾向で、高齢化率はやや高い。土地の取引件数は若干減少している。市内景況感は一進一退の状況。

古田豊人氏による調査レポート

不動産鑑定士古田豊人
価格90,000円/㎡
個別的要因ガス管が布設された。
地域要因ガス管が平成28年に布設されたほか、居住環境等に大きな変動はなく、地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測土地区画整理施行中ながらほぼ熟成した住宅地域であり、暫くの間ほぼ現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、蒲郡市内中央部を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は蒲郡市に在住する自用目的の取得者であり、市外からの転入も考えられる。土地区画整理中で住環境良好な住宅地域に対する需要は安定しているが周辺には供給過剰感があり、地価は僅かに弱含みである。市場の中心価格帯は土地で15百万円程度、新築建物付で30百万円程度である。
一般的要因地方市で人口減少、三河湾岸観光ラグーナは経営者交代で復活を期待。宅地需要は環境の良否と震災リスクの有無等による地域毎への強弱が明確化。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8266894
北緯 137度23427

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蒲郡駅(地価相場 90,000円/㎡)三河三谷駅(地価相場 82,650円/㎡)三河塩津駅(地価相場 82,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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