愛知県蒲郡市中央本町１８０４番１(蒲郡駅・三河三谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


93,000円

2017年01月01日に行った愛知県蒲郡市中央本町１８０４番１(愛知県蒲郡市中央本町１８−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を93,000円/㎡としました。

愛知県蒲郡市中央本町１８０４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県蒲郡市中央本町１８０４番１
住居表示中央本町１８−４
価格93,000円/㎡
交通施設、距離蒲郡、1,000m
地積188㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

篠崎正人氏による調査レポート

不動産鑑定士篠崎正人
価格93,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昭和40年代の区画整理で、街区が整備された住宅地域で、地域的に安定しているが、街並みはやや古く、地価水準は下落傾向に推移している。
地域要因の将来予測標準地は蒲郡駅の徒歩圏にあり、中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域で、良好な居住環境を形成している。不動産の潜在需要はやや少ないものの、地域的特性に大きな変化はなく、当面は現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は蒲郡市の市街化区域で、主に蒲郡駅周辺の中心市街地を取り囲む住宅地域一円である。需要者は主に蒲郡市の在住者及び地縁者である。不動産に対する需要者の選別の目線は厳しく取引に慎重であり、震災以降、蒲郡駅周辺地域を除き、JR東海道本線以北に、住宅地を求める需要者層が多い傾向にある。需要の中心となる土地もしくは建付地の土地部分の価格帯は12百万円∼20百万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調であるが、不動産の選別は立地条件等の優劣が重視され、取引は市街地周辺部に偏り、地域間格差が拡大している。

村田信夫氏による調査レポート

不動産鑑定士村田信夫
価格93,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境の整った住宅地域であり当地域において特に変化はないが、外からの参入が少なくやや弱含み。
地域要因の将来予測一般住宅の多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、現状維持にて推移するものと見込まれる。地価水準は当面やや弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線で、概ね蒲郡市内の住宅地域である。需要者の中心は蒲郡市に居住する標準的な所得階層の一次取得者であり、同一需給圏外からの参入は少ない。雇用・所得環境が比較的良好な状態にあるもとで市場は概ね安定基調にある。土地は総額1，000万∼1，500万円程度、新築戸建は総額2，000万∼3，000万円程度が需要の中心となる価格帯である。
一般的要因繊維工業と海浜型温泉観光地の二面性を有する都市。住宅地については利便性及び震災リスクを反映した需要の強弱が見られる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8298751
北緯 137度2244593

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県蒲郡市水竹町上大塔３番３愛知県蒲郡市三谷町六舗６番愛知県蒲郡市元町１０３番３の一部愛知県蒲郡市形原町西中畑１７番、１８番合併愛知県蒲郡市旭町３６３番外愛知県蒲郡市宝町１０５番１愛知県蒲郡市三谷町諏訪山９７番２外愛知県蒲郡市形原町北浜２３番５愛知県蒲郡市新井町１番２

参考：近隣駅の地価相場

蒲郡駅(地価相場 90,000円/㎡)三河三谷駅(地価相場 82,650円/㎡)三河塩津駅(地価相場 82,500円/㎡)三河鹿島駅(地価相場 77,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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