愛知県蒲郡市大塚町丸山１０９番２外(三河大塚駅・愛知御津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,600円

2017年01月01日に行った愛知県蒲郡市大塚町丸山１０９番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,600円/㎡としました。

愛知県蒲郡市大塚町丸山１０９番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県蒲郡市大塚町丸山１０９番２外
住居表示 
価格61,600円/㎡
交通施設、距離三河大塚、1,400m
地積260㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

古田豊人氏による調査レポート

不動産鑑定士古田豊人
価格61,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境等に大きな変動はないが海に近く、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、暫くは急な変化なく、ほぼ現状維持にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、蒲郡市及び隣接市市街化区域内でJR東海道本線沿線及び名鉄蒲郡線沿いの住宅地域一円である。需要者の中心は蒲郡市在住の自用目的の取得者であり、圏外からの転入は少ない。当該地域は海岸に近く、利便施設からの接近性が低いので旧来から需要の弱い地域である。市場の中心価格帯は、土地12百万円∼17百万円程度、新築建物付は25百万円∼30百万円程度である。
一般的要因地方市で人口減少、三河湾岸観光ラグーナは経営者交代で復活を期待。宅地需要は環境の良否と震災リスクの有無等による地域毎への強弱が明確化。

磯貝誠氏による調査レポート

不動産鑑定士磯貝誠
価格61,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般的要因の影響下、住宅需要の地域選別化が顕著であるが、利便性の劣る住宅地で、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等の混在する住宅地域であり、当面現状を維持しつつ推移するものと推測されるが、需給バランスの悪化が懸念される。
市場の特性同一需給圏は蒲郡市中心市街地周辺の住宅地域で、主な需要者は市内に在住する30代の1次取得者である。不動産市場は地域選別化を前提とした実需に基づく値動きが主体であり、対象標準地の利便性等を考慮すると需要及び競争力は弱く地価は弱含みで推移している。圏域内では民間の建売分譲が中心で、立地及び需要者に応じた価格設定がなされているが、土地で1000∼1500万円、建売物件は2500∼3000万円程度が需給の中心価格帯と把握される。
一般的要因低金利や住宅取得支援税制等の影響もあり、良好な立地条件を具備する地域の需要は堅調であるが、郊外の利便性の劣る地域等への波及はみられない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8137641
北緯 137度2825144

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県蒲郡市大塚町平原１４番愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７愛知県蒲郡市大塚町下長尾１２番７愛知県豊川市大字大草字西郷３７番３愛知県豊川市新青馬町５丁目３番３外愛知県豊川市御津町赤根百々５７番５外

参考：近隣駅の地価相場

三河大塚駅(地価相場 67,750円/㎡)愛知御津駅(地価相場 71,850円/㎡)三河三谷駅(地価相場 82,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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